Aprenda um pouco sobre essa nova modalidade de investimento dentro do universo dos imóveis e dos REITs

Ao contrário do Brasil, onde o excesso de regulamentação e a influência política na economia atrasa (e muito) a criação e lançamento de novos produtos de investimento, no exterior, a cada ano surgem diversas novidades dispostas a atrair a atenção e o dinheiro dos investidores.

E foi com o intuito de atrair mais investidores que uma nova proposta no mercado de REITs foi lançada no fim de 2015 nos EUA. Uma empresa chamada Fundrise usando algumas regras nas leis de fundos de investimento, organizou uma estrutura que permitisse o investimento em imóveis a partir de pequenos valores.

Como historicamente os imóveis são uma classe de ativos que tem tido uma boa performance, qualquer meio que facilite o acesso a esse restrito mercado tem uma boa chance de obter sucesso.

Como funciona?

Ao contrário do REIT tradicional, com cotas negociadas em bolsa, o eREIT usa de uma estrutura de fundo de investimento para comprar os imóveis. As regras para esse tipo de negócio são mais simples do que aquelas para emissão de novas cotas por parte dos REITs.

Imoveis eREITNo eREIT, a gestora do fundo capta dinheiro dos investidores à medida que vai identificando oportunidades de negócio. Então, o período de aplicação é aberto aos investidores sempre que o fundo identificar um ativo para aquisição. Isso permite maior agilidade e os investimentos são feitos conforme as boas opções forem surgindo no mercado.

Com isso, não há necessidade de aprovação da SEC a cada vez que for necessário captar valores, o que pode atrasar os investimentos. E no mercado imobiliário, agilidade é fundamental para se fechar bons negócios.

O investimento é feito por uma plataforma online, com valor mínimo de apenas U$1.000. Os períodos de captação são esporádicos após o IPO (Oferta Pública Inicial), conforme mencionado acima. Ao contrário dos REITs negociados em Bolsa, a saída do fundo se dá em janelas trimestrais, onde o investidor resgata o valor das cotas, com algumas limitações.

E justamente por não ser negociado em Bolsa, o fundo se torna mais próximo do mercado imobiliário habitual, onde tanto a volatilidade, quanto a liquidez são menores. É um investimento cujo valor não é afetado pelos picos de humor do mercado. São características que estão em linha com a visão de longo prazo que costuma ter o tradicional investidor de imóveis.

Outra vantagem são os custos desse investimento, que chegam a ser 90% menores que num REIT comum. Isso permite maior distribuição de dividendos e maior valorização das cotas ao longo do tempo.

Quais os fundos disponíveis?

Quando do lançamento do sistema da Fundrise, dois fundos foram ofertados:

Growth eREIT

Growth eREITÉ um fundo que investe em imóveis (equity), com foco em crescimento e pequenos dividendos trimestrais. O objetivo principal é distribuir lucro após a valorização dos imóveis com o passar dos anos.

Até o momento o fundo investiu em 5 complexos de apartamentos multi-família em quatro cidades americanas.

Como forma de mostrar a potencialidade do investimento, a gestora incluiu uma multa que pode chegar a U$ 500 mil caso o rendimento do fundo for menor que 20% ao ano ao final do período. Sim, isso mesmo, se o fundo render menos de 20% ao ano, a gestora distribui até meio milhão de dólares entre os investidores.

Income eREIT

É um fundo que investe em dívida (debt) de imóveis comerciais, o que proporciona um fluxo de caixa mais constante durante todo o período de investimento. Por conseguinte, isto permite uma distribuição maior de dividendos trimestrais.

No momento, o fundo investe em dívida e ações preferenciais relacionadas a 10 empreendimentos imobiliários nos EUA.

Também como forma de atrair investidores, a gestora oferece 0% de taxa de administração caso o resultado anualizado fique abaixo de 15% ao ano nos 2 primeiros anos do fundo (até dezembro de 2017).

Income eREIT

Alguns dos imóveis que lastreiam os investimentos do Income eREIT

Esses dois fundos estão atualmente fechados para captação, mas a empresa lançou outros três, que estão em fase de captação:

West-Coast eREIT: investe na costa oeste americana, com cerca de 50/50 entre dívida e imóveis.

Heartland eREIT: investe na região central dos EUA, com cerca de 50/50 entre dívida e imóveis.

East-Coast eREIT: investe na costa leste americana, com cerca de 50/50 entre dívida e imóveis.

Conclusão

Longe de querer recomendar um investimento, esse modelo recém-criado e chamado eREIT tem de tudo para atrair novos gestores e também novos investidores. Se as expectativas tão altas de retorno serão ou não cumpridas só o tempo dirá. Entretanto, serve pra mostrar a quantidade de opções que o investidor estrangeiro, principalmente o norte-americano, tem em relação aos brasileiros.