Fundos imobiliários: o que são e como investir

Os fundos imobiliários, também conhecidos como FIIs, são maneira moderna de ter acesso ao mercado de imóveis e receber renda mensal proveniente de aluguéis.  Assim como os fundos de ações e de renda fixa, são fundos geridos por instituições financeiras, onde os investidores são detentores de cotas representativas de uma fração do patrimônio de cada fundo. No caso do fundo imobiliário, o patrimônio é composto por bens imóveis ou ativos relacionados ao mercado imobiliário. A cota de um fundo imobiliário, da mesma forma que as ações, são valores mobiliários e os detentores das cotas, chamados cotistas, são como os acionistas das empresas de capital aberto, participam da distribuição de lucros e votam nas assembléias.

Em geral, um fundo imobiliário tem início quando uma instituição financeira adquire algum ou alguns ativos imobiliários com o dinheiro arrecadado pela venda de cotas em uma oferta pública inicial (IPO). Desta forma, a instituição financeira gerencia esses imóveis cobrando taxas administração e distribui os resultados (comumente aluguéis recebidos menos os custos) para os cotistas. Segundo a lei, o fundo deve distribuir 95% do lucro auferido no semestre a seus cotistas.

Fundos imobiliáriosAlém disso, os fundos imobiliários podem adquirir outros títulos que tenham como lastro o mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário, Letras Hipotecárias, Certificados de Recebíveis Imobiliários, Fundo de Investimento em Direitos Creditórios, cotas de outros Fundos Imobiliários, além de outros títulos de renda fixa, que são usados em geral para manter o saldo em caixa.

Os fundos imobiliários são fundos fechados, ou seja, não há resgate de cotas. O investidor que desejar “sair” do fundo deve vender as cotas para outro investidor no mercado secundário de Bolsa de Valores.

Exceto por algumas exceções, os fundos imobiliários costumam distribuir seus rendimentos com periodicidade mensal, da mesma forma que o investimento em imóveis tradicional. Assim como as ações, cada fundo apresenta uma data mensal, onde aqueles que “dormem” com a cota desde a véspera até a data chamada ex-dividendo têm direito a receber a distribuição dos resultados alguns dias depois.

Para saber em mais detalhes como funciona a legislação dos FIIs, sugerindo a leitura da instrução CVM número 472.

Vantagens e desvantagens dos FIIs em relação ao investimento direto em imóveis

Existem alguns pontos a se destacar quando se compara o investimento em Fundos Imobiliários e o investimento em imóveis feito de maneira direta:

Com os FIIs, o investidor tem acesso a imóveis que não seria possível para um investidor comum, já que lhe é permitido adquirir cotas que representam frações de imóveis que podem valer na casa das centenas de milhões de reais. Cada cota em geral é negociada na casa de R$100 a R$1.000,  mas varia de fundo pra fundo. O investimento direto limita o tamanho e o número de imóveis que o investidor pode investir em razão do alto custo.

Com os FIIs, há menos burocracia para o investidor, pois toda a responsabilidade com a documentação de compra, venda e aluguel dos imóveis fica a cargo da instituição administradora.

Com os FIIs, os pequenos investidores têm acesso a uma gama de inquilinos de primeira linha, do nível da Ambev, Lojas Americanas, Banco do Brasil, Banco Santander, Volkswagen, Insper, entre outros.

Fundos imobiliáriosCom os FIIs, não há retenção ou necessidade de pagamento de imposto de renda sob os rendimentos, que caem líquidos na conta do cotista. Para usufruir desse benefício, o fundo deve ter mais de 50 cotistas e o cotista não pode possuir mais de 10% das cotas. É uma vantagem que pode estar com os dias contados, pois já houve uma sinalização do governo no final de 2015 no sentido de tributar esses rendimentos. Entretanto, nada ainda foi concretizado nesse sentido e a mudança de governo reduz um pouco a chance de isso acontecer.

Com os FIIs, a liquidez é maior do que no investimento em imóveis tradicional. Claro que há uma diferença de liquidez entre os fundos, mas em geral é mais rápido se desfazer de cotas de FIIs do que vender um imóvel.

Com os FIIs, o investidor não deve se preocupar com inquilinos, nem ficar resolvendo quaisquer problemas com o imóvel ou atrasos de pagamentos. A instituição administradora é quem fica responsável por isso. Obviamente, cabe ao cotista acompanhar a administração do fundo e participar das assembléias.

A administração por instituição especializada pode ser vista como uma vantagem, se pensarmos que poupa tempo para o investidor, mas também como uma desvantagem, já que o investidor não tem muito controle sobre a administração dos imóveis e precisa confiar na instituição administradora.

É importante lembrar ainda, no que se refere a impostos, que atualmente existe a cobrança de 20% de imposto sobre o ganho de capital em caso de venda das cotas de FIIs com lucro. Ao contrário das ações, entretanto, não existe isenção para operações de venda abaixo de R$ 20 mil no mês.

IFIX

O mercado brasileiro de FIIs tem como índice de referência o IFIX. O índice é composto pelos FIIs com maior liquidez no mercado e ponderadas na carteira por seu valor de mercado, ou seja, quanto maior a liquidez e valor do fundo, maior sua participação no índice. A carteira teórica do IFIX atualizada por ser vista no site da BM&FBovespa. O rebalanceamento da carteira é feito com periodicidade trimestral.

Conclusão

Desta forma, os fundos imobiliários são instrumentos interessantes para se investir no mercado imobiliário, podendo se traduzir em ganhos para o investidor tanto pela valorização das cotas, quanto pela distribuição dos rendimentos recebidos sob a forma de aluguéis. Por outro lado, também sofre dos riscos relativos aos imóveis, sejam danos físicos, inadimplência, vacância, disputas jurídicas com inquilinos, etc.

Nas próximas sessões, você poderá ver mais detalhes sobre esse tipo de investimento.

Fundos de “Tijolo”: diversificação de imóveis ao seu alcance

Os fundos chamados de “Tijolo” são fundos imobiliários tradicionais, onde através da emissão de cotas, o administrador do fundo compra imóveis com o intuito de realizar locações, receber aluguéis e distribuir os rendimentos.

Esses fundos podem ser subdivididos de diversas formas, conforme veremos agora:

Os fundos de gestão passiva são fundos que possuem determinados imóveis ou mesmo apenas um imóvel e apenas administra a locação do referido imóvel. Já os fundos de gestão ativa, não só administram as locações, mas também procuram lucrar com a compra e venda de imóveis. Dois fundos de gestão passiva são o Fundo Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B) e o Fundo Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11). Dois fundos de gestão ativa são o Fundo CSHG Real Estate (HGRE11) e o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11).

Fundos imobiliáriosA outra divisão é quanto ao número de imóveis. Há fundos chamados mono-imóvel, onde o fundo detém apenas um ativo imobiliário e os multi-imóveis, onde o fundo é dono de diversos imóveis. Dois fundos mono-imóveis são Fundo Torre Almirante (ALMI11B) e Fundo Edifício Galeria (EDGA11B). Fundos multi-imóveis têm como exemplo Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) e CSHG Brasil Shopping (HGBS11).

Também se pode dividir os fundos quanto ao número de inquilinos. Os mono-inquilinos são aqueles cujo imóvel ou imóveis são locados para a mesma empresa. Os multi-inquilinos são aqueles cujos imóveis ou unidades estão locados para vários inquilinos diferentes. Dois exemplos de fundo mono-inquilino são BB Renda Corporativa II (BBPO11) e Fundo Santander Agências (SAAG11). FIIs multi-inquilinos são, por exemplo, o CSHG Prime Offices (HGJH11) e o Fundo Rio Negro (RNGO11).

Uma outra divisão é a que se refere ao tipo de contrato entre o FII e os inquilinos. Há contratos típicos e atípicos. Os contratos típicos são aqueles comumente feitos nas locações imobiliárias tradicionais, seguindo a Lei do Inquilinato. Já os contratos atípicos são contratos em geral mais longos, onde as partes abrem mão de alguns direitos e obrigações estabelecidas em lei. Este tipo de contrato é muito comum em imóveis chamados Built to Suit, onde o imóvel é feito sob medida para o inquilino e em troca disso ele se compromete a ficar por um período mais longo, com multas maiores, dando maior segurança ao locador. Um exemplo de contrato atípico é o Fundo Campus Faria Lima (FCFL11B) e um de contrato típico é o Fundo Vila Olímpia Corporate (VLOL11).

Por fim, os fundos podem ser divididos com a finalidade dos imóveis que possuem. Existem imóveis dos seguintes tipos:

  • Escritórios ou Lajes Corporativas
  • Hospital
  • Hotel
  • Agências Bancárias
  • Comerciais ou de varejo
  • Logístico
  • Shopping Center
  • Universidade
  • Misto

Os maiores riscos relacionados aos fundos de “Tijolo” são o risco de sinistro/dano ao imóvel, risco de inadimplência por parte dos inquilinos, risco de vacância, riscos jurídicos e riscos administrativos.

Abaixo, uma lista com os maiores FIIs de “Tijolo”:

FundoCódigoNúmero de ImóveisTipo de ImóvelInquilinos
BTG Pactual Corporate Office FundBRCR11MultiEscritóriosMulti
BB Progressivo IIBBPO11MultiAgências BancáriasMono
Kinea Renda ImobiliáriaKNRI11MultiMistoMulti
CSHG Real EstateHGRE11MultiEscritóriosMulti
CSHG Brasil ShoppingHGBS11MultiShopping CenterMulti
TB OfficeTBOF11MonoEscritóriosMulti
Santander AgênciasSAAG11MultiAgências BancáriasMono
Almirante BarrosoFAMB11BMonoEscritóriosMono
Agências CaixaAGCX11MultiAgências BancáriasMono
Shopping Pátio HigenópolisSHPH11MonoShopping CenterMulti
Parque D. Pedro Shopping CenterPQDP11MonoShopping CenterMulti
CSHG LogísticaHGLG11MultiLogísticoMulti
BB ProgressivoBBFI11BMultiEscritóriosMono
CENESPCNES11BMultiEscritóriosMulti
Água BrancaFPAB11MultiEscritóriosMulti

Fundos de “Papel”: diversificação em títulos atrelados ao mercado imobiliário

Ao contrário dos fundos de “Tijolo” que investem em imóveis propriamente ditos, os fundos chamado de “Papel” investem em títulos de renda fixa lastreados no mercado imobiliário. São eles:

  • Letras de Crédito Imobiliário (LCI)
  • Letras Hipotecárias (LH)
  • Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)

Fundos imobiliáriosOs CRIs são os principais títulos que compõem os fundos de “Papéis”. São títulos em geral indexados a índices de inflação, mas podem estar atrelados ao CDI ou serem pré-fixados. Entretanto, as grandes vantagens de se investir em CRIs através de FIIs de “Papel” são ter acesso a títulos que em geral custam acima de R$ 300 mil e a diversificação de títulos, pois cada FII possui diversos CRIs em sua carteira.

Por outro lado, é trabalhoso o investidor verificar a qualidade de cada CRI dentro da carteira do fundo, bem como as garantias a eles associadas. Mais uma vez a qualidade do gestor e administrador no momento de selecionar os títulos faz a diferença.

Desta forma, o maior risco dos FIIs de “Papel” é risco de inadimplência ou não pagamento das dívidas que lastream os papéis, devendo o investidor ficar atento. Cabe a instituição que gerencia o FII tomar as medidas legais cabíveis em casos de inadimplência em CRIs, com já tem acontecido em alguns fundos.

Abaixo uma lista com os principais FIIs de “Papel”

FundoCódigo
Kinea Rendimentos ImobiliáriosKNCR11
JS Real Estate MultigestãoJSRE11
BTG Pactual Fundo de CRIFEXC11B
CSHG Recebíveis ImobiliáriosHGCR11
Capitania SecuritiesCPTS11B
LCI PremiumFLCI11
Rio Bravo Crédito Imobiliário IIRBVO11
WM RB CapitalWMRB11B
Polo Recebíveis Imobiliários IIPORD11
BB Renda de Papéis ImobiliáriosRNDP11
Maxi RendaMXRF11

Fundo de Fundos: mais diversificação dentro de sua carteira de investimentos

Os Fundos de Fundos , como o próprio nome diz são fundos que compram cotas de outros fundos, tendo direito ao recebimento dos rendimentos e posterior transferência para os cotistas.

Esse fundos são gerenciados por profissionais, que tentam aproveitar a experiência para não só selecionar os melhores fundos, como também para encontrar os momentos mais adequados para compra e venda das cotas. São fundos de gestão ativa, pois os gestores compram e vendem cotas, buscando os melhores resultados para os cotistas.

Fundos imobiliáriosPossuem a vantagem de propiciar ao investidor estar diversificado em vários fundos comprando cotas de apenas um. Por outro lado, além de confiar na habilidade do gestor de fazer as melhores escolhas em termos de fundo, o investidor acaba pagando taxa de administração duas vezes, para o fundo que está na carteira, como também para o gestor do Fundo de Fundos.

Para o investidor que não quer se dar ao trabalho de selecionar fundos, pode ser uma boa escolha. Entretanto, é preciso ter o mínimo de conhecimento para avaliar os FIIs que estão presentes dentro da carteira de cada fundo e ver aquele que faz as melhores escolhas e que tenha obtido os melhores resultados. Não é difícil encontrarmos alguns fundos problemáticos dentro da carteira de alguns Fundos de Fundos. Outro fato a se considerar é a taxa cobrada pelo gestor, que pode variar bastante, podendo às vezes ser bastante alta e comprometer os resultados.

Uma lista com os principais Fundos de Fundos do mercado brasileiro:

FundoCódigo
BTG Pactual Fundo de FundosBCFF11B
Bradesco Carteira Imobiliária AtivaBCIA11
GáveaGVFF11
Brasil Plural AbsolutoBPFF11
Fator IFIXFIXX11
Caixa Rio Bravo CXRI11

Fundos de desenvolvimento: a vez de comprar imóveis na planta

Esse tipo de FII, ao contrário dos fundos de “tijolo”, que em geral procuram adquirir imóveis prontos e ter como receita o recebimento dos aluguéis, tem como objetivo a compra de imóveis ainda na fase de projeto e construção para posterior venda.

Em geral, o FII adquire participação em projetos de desenvolvimento imobiliário com incorporadoras e construtoras com o intuito de financiar os projetos e a construção das unidades, buscando conseguir lucro a partir da venda das unidades a um preço maior.

Fundos ImobiliáriosOs valores recebidos dessas vendas descontadas as taxas de administração é que são distribuídos para os cotistas. Os FIIs de desenvolvimento distribuem os lucros periodicamente sob a forma de rendimento e devolvem o valor investido sob a forma de amortização. Pelo processo de vendas de unidades imobiliárias não ser linear, a frequência e o volume dos rendimentos pode variar.

São fundos mais arriscados, pois dependem da venda de imóveis, mas em caso de sucesso dos empreendimentos, os ganhos costumam ser maiores que os dos FIIs tradicionais com foco em aluguéis.

Uma lista dos principais fundos de desenvolvimento:

FundoCódigo
Kinea II Real Estate EquityKNRE11
Mérito Desenvolvimento ImobiliárioMFII11
PanambyPABY11
JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital ProtegidoRBBV11
RB Capital Desenvolvimento Residencial IIRBDS11
RB Capital Prime Realty IIRBPD11

Como aproveitar melhor o investimento em Fundos Imobiliários

Os FIIs são instrumentos que tornaram mais acessível o investimento em imóveis. A vantagem tributária, que ainda está presente, bem como a facilidade com que os investidores têm acesso a imóveis e inquilinos de primeira linha fizeram com que essa modalidade alcançasse um enorme sucesso.

Por outro lado, o fato das cotas serem negociadas em Bolsa de Valores fez com que a volatilidade de preço fosse bastante alta quando comparada ao investimento tradicional em imóveis. O dono de imóvel comum não é informado do preço do imóvel a cada minuto. Além disso, a facilidade de comprar e vender as cotas pelo Home-Broker, faz com que as decisões sobre a negociação deste investimento possam ser tomadas de maneira mais emotiva do que racional, ao contrário do investimento direto, onde o processo de negociação é longo e mais bem estudado. Ninguém sai vendendo imóvel simplesmente porque o inquilino atrasou o aluguel ou entregou o imóvel.

Como todo investimento em renda variável, os FIIs estão sujeitos as variações de mercado e da economia em geral. Foram investimentos que renderam muito bem durante o boom imobiliário dos últimos anos, mas que sofrem com crise e recessão.

Fundos ImobiliáriosÉ preciso ver os FIIs como investimento de longo prazo, com foco em renda e se preocupar mais com a qualidade dos imóveis e dos inquilinos do que com os humores e variações momentâneas do mercado. Uma carteira diversificada de FIIs procura mesclar diversos tipos de imóvel, diversos tipos de contrato, diversos tipos de inquilino. Vacância e inadimplência são problemas recorrentes que devem ser vistos como algo natural no mercado imobiliário. Daí a importância da diversificação e da escolha dos imóveis mais competitivos, pois eles são capazes de reter e captar inquilinos mais facilmente. Entretanto, ao contrário do investimento direto, onde em geral o investidor tem apenas um ou poucos imóveis alugados, a chance de vacância ou inadimplência total em uma carteira diversificada de FIIs são pequenas.

É preciso ainda sempre estar atento à administradora do FII e ver se ela está realizando um bom trabalho e defendendo o interesse dos cotistas. Em caso de dúvida sobre algum fato relacionado ao FII, existe a figura do RI (Relações com Investidores) que poderá lhe atender. Dentro desse contexto, é importante verificar a preservação do imóvel e se a região em que ele se encontra não foi prejudicada no período. A constante favelização e degradação dos grandes centros urbanos são fatores que podem desvalorizar imóveis e espantar inquilinos.

Conclusão

FIIs são investimentos que devem ser construídos tijolo a tijolo, juros sobre juros, visando o crescimento do patrimônio e da renda passiva. Os riscos são aqueles intrínsecos ao mercado imobiliário e aqueles extrínsecos relacionados à interferência governamental na economia ou no caso de quererem tributar os rendimentos. Ao entender os riscos e benefícios desse tipo de investimento, você estará apto a construir e acompanhar a sua carteira e usufruir dos resultados.