Investindo em imóveis no exterior: você pode ser dono do Empire State Building

Investir em imóveis é uma das formas mais tradicionais de investimento. No exterior isso não é diferente. Basicamente, é possível acessar o mercado imobiliário internacional de três formas:

  • Compra direta de imóveis.
  • Comprar ações de construtoras ou de empresas de incorporação imobiliária.
  • REITs.

Destes, o mais simples e acessível são os REITs. Do Carrousel du Louvre aos ícones londrinos Leandenhall Building e 20 Fenchurch Street, passando pelo Guangzhou International Finance Centre, basicamente o 13º prédio mais alto do mundo, até o inigualável Empire State Building em Nova Iorque. Através dos REITs é possível ser dono de prédios fantásticos e exclusivos como esses com apenas alguns cliques.  É nesse mundo que você irá entrar a partir de agora.

Compra de imóveis

Para compra direta dos imóveis é necessário além de uma quantia inicial elevada (em caso de pagamento à vista), contato com corretores imobiliários no país em que se deseja investir. Eles o auxiliarão nos quesitos legais para se investir em imóveis, pois as leis mudam bastante de país para país. Também é necessário definir em que tipo de imóvel você deseja investir, comercial, residencial, etc. Em se tratando de imóveis residenciais, deve-se definir se você gostaria de usar o imóvel em algum momento do ano e alugá-lo nos demais ou se o imóvel é puramente para receber renda de aluguel.

Casa na FlóridaMuitas vezes, como é o caso dos EUA, será mais vantajoso do ponto de vista tributário abrir uma empresa no país com a função única de ser a dona do imóvel. De qualquer maneira, é aconselhável realizar este tipo de aquisição com a ajuda de profissionais que o orientem quanto às questões burocráticas envolvidas nesse processo.

Outra coisa importante é saber avaliar o imóvel e ver se o preço dele está de acordo com o mercado. Ainda, deve-se atentar quanto à localização e facilidade de alugar esse tipo de imóvel naquela cidade. São características um pouco mais difíceis de determinar para quem não conhece a dinâmica do local e e do país. Uma boa orientação e pesquisa são fundamentais.

É preciso conseguir o máximo de informação possível para avaliar de maneira real o quanto aquele imóvel pode render por ano. Por se tratar de um ativo de baixa liquidez e que na falta de inquilino não só deixa de render, mas também passa a dar despesas, o ganho potencial dele deve ser bem acima dos ganhos dos investimentos de renda fixa tradicionais. Nunca esquecer também de colocar na conta os gastos com manutenção e possível reforma do imóvel, além das despesas que são em geral pagas pelos proprietários.

Outro fator importante é o bom relacionamento com o inquilino (tenant). As melhores propriedades são aquelas que rendem bem e dão menos trabalho para administrar e um inquilino satisfeito ocupando um imóvel bem cuidado por vários anos é tudo que você como locador (landlord) deseja.

Construtoras e Incorporadoras

Muitas empresas de construção, incorporação e administração de imóveis possuem ações listadas em bolsa. São ações como as das demais empresas, tendo direito  aos dividendos, que podem ou não ser distribuídos de acordo com a política de cada uma.

Exemplo: Sun Hung Kai Properties (HKEX:0016) é uma das maiores companhias imobiliárias de Hong Kong. É especializada no desenvolvimento de projetos residenciais, shopping centers e escritórios de alto padrão, tanto em Hong Kong, quanto na China.

REITs: a forma mais prática de investir em imóveis no exterior

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) são empresas que adquirem, desenvolvem, possuem ou gerenciam imóveis, visando ganhar tanto na valorização dos mesmos, quanto no recebimento de aluguéis. Foram criados na década de 60 para permitir que pequenos investidores tivessem a oportunidade de, em conjunto, investir em grandes propriedades comerciais. Os REITs possuem legislação específica que os distinguem das outras empresas. O fator mais importante é que eles não são tributados a nível corporativo. O lucro é transferido diretamente para os cotistas, que, aí sim, têm os impostos descontados.

ImóveisDependendo do país, são obrigados a distribuir entre 85% e 100% dos lucros para os acionistas. Isso os torna um investimento bastante interessante para quem busca renda. Outra vantagem dos REITs é que eles podem possuir imóveis em diversos países e não apenas em seu país de origem, o que amplia o leque de possibilidade de negócios para os gestores.

Os REITs são negociados em Bolsa de Valores como as demais ações. Em geral, possuem um calendário fixo de distribuição de dividendos, podendo ser mensal, trimestral, semestral ou anual. A taxação na fonte (withholding tax) varia de país para país. Há países em que o dividendo é isento (Suíça, Hong Kong e Cingapura), outros com imposto de 20% (Reino Unido) e alguns 30% (Países da zona do Euro e Estados Unidos).

Existem diversos tipos de REITs. A principal divisão se faz entre Equity REITs e Mortgage REITs. Os primeiros são aqueles que buscam valorização patrimonial e renda com imóveis físicos. Os segundos são aqueles que buscam lucrar com o financiamento imobiliário ou hipotecas, sendo assim um conjunto de instrumentos de renda fixa lastreados no mercado imobiliário. Esses últimos ainda tendem a ser mais alavancados que os Equity REITs, portanto um bom conhecimento sobre a administração de cada REIT é fundamental.

Vantagens dos REITs:

  • Permitem acesso a imóveis de alto valor, dificilmente acessíveis pelas vias tradicionais
  • Oferecem diversificação e estabilidade de rendimentos, sem sacrificar o potencial de crescimento
  • São um produto lastreado em ativos reais, com fontes de renda em geral estáveis e um mercado bastante líquido para negociação
  • Oferecem crescimento, ganho de capital e uma gestão ativa dos imóveis
  • Distribuem mais renda que os ativos de renda fixa tradicionais
  • São administrados por profissionais do mercado imobiliário
  • São transparentes em relação à administração, imóveis e finanças
  • Ajudam a compor uma carteira de investimentos diversificada

Equity REITs

Alguns são focados em lajes corporativas e escritórios (Office REITS), outros possuem atuação em imóveis comerciais, de varejo e shoppings (Retail REITs), outros são especializados em plantas e complexos industriais (Industrial REITs). Também há aqueles que possuem todos os tipos de imóveis (Diversified REITs).  Há ainda REITs que possuem estacionamentos, portos, centro de convenções e centros de bancos de dados. Enfim, praticamente todos os tipos de imóveis podem ser “adquiridos” via REIT.

Imóveis

Industrial

Os REITs industriais possuem imóveis focados em fábricas, centros de distribuição e galpões de armazenamento. É um setor que depende da atividade econômica como um todo, pois envolve a produção, a logística e a distribuição de produtos. Tendem a ser mais estáveis, pois as empresas não costumam mudar seus centros e plantas com muita frequência. Além disso, muitos imóveis são feitos na modalidade built-to-suit, onde o imóvel é feito de acordo com a vontade do inquilino e os contratos costumam ser atípicos e com prazos de duração mais longos.

Exemplo: Pure Industrial (TSE:AAR.UN) é um REIT canadense voltado para plantas industriais. Possui 164 propriedades no Canadá e 10 nos EUA alugadas para grandes empresas. Tem valor de mercado em torno de C$ 832 milhões.

Office

Os REITs de escritório e lajes corporativas estão bastante relacionados com o crescimento do número de executivos e empresas, que dependem bastante da amplitude dos serviços disponíveis dentro de uma economia. Desta forma é muito importante saber como está a economia de forma geral e de maneira particular o setor em que a empresa está inserida para sabermos se ela seria um bom inquilino.

Exemplo: Dream Office REIT (TSX:D.UN): é um REIT do Canadá puramente de escritórios. Possui valor de mercado de C$ 2,9 bilhões. É proprietário de prédios de escritórios nos principais mercados canadenses, particularmente Toronto e Calgary. Os imóveis estão localizados em 34 diferentes cidades e há 2.250 inquilinos.

Retail

Os REITs de varejo incluem shopping centers, shoppings locais (Regional Malls) e lojas de rua (Free Standing). A vantagem desse modelo é que o comércio em geral depende de bons pontos e levam alguns anos para criar clientela. Isso favorece a permanência do inquilino por longos períodos. É bastante afetado pela capacidade dos inquilinos de crescerem e pleitearem novos espaços, bem como pela confiança e gastos dos consumidores.

Exemplo: Unibail-Rodamco (AMS:UL) é um REIT europeu que investe em shopping centers, centros de convenção, escritórios e desenvolvimento de projetos imobiliários. É o maior REIT da Europa, com mais de 70 shoppings e presente em 12 das 15 maiores cidades européias.

Residential

São REITs compostos por apartamentos, casas manufaturadas e casas individuais alugadas para famílias. Dependem de três fatores: crescimento de empregos, tendências demográficas e capacidade das pessoas de adquirirem  casas. Lugares onde os imóveis são mais caros e difíceis de adquirir (grandes centros urbanos) são melhores para este tipo de REIT, pois as pessoas em geral acabam alugando.

Exemplo: AvalonBay Communities (NYSE:AVB) é um REIT norte-americano que adquire, desenvolve e administra prédios de apartamentos nos EUA. É dono direta e indiretamente de mais de 82 mil unidades de apartamentos em 11 estados e no Distrito de Columbia.

ImóveisDiversified

São REITs que apresentam uma diversificação interna com imóveis dos mais variados setores. De prédios de escritórios, passando por centros de armazenagem e distribuição, até lojas comerciais e plantas industriais. Cada um vai apresentar uma distribuição diferente por setor de acordo com as decisões dos gestores.

Exemplo: WP Carey (NYSE:WPC) é um REIT americano diversificado com valor de mercado de U$ 7 bilhões. Possui 688 propriedades em 17 países, distribuídas entre escritórios, centros de distribuição, complexos industriais, centros de armazenamento e lojas de varejo.

Hotels/Resorts

É um tipo de REIT bastante ligado com o andamento da economia. Em períodos de boom econômico, as pessoas viajam mais e este setor é favorecido. Quando as coisas não vão bem, o setor é prejudicado com o corte de gastos não essenciais pela população.

Exemplo: CDL Hospitality Trust (SGX:J85) é um REIT de Cingapura que possui 15 hotéis e 2 resorts, totalizando quase 5.000 quartos. São 6 hotéis em Cingapura, 5 na Austrália, 1 na Nova Zelândia, 2 no Japão, 1 no Reino Unido e 2 resorts nas Maldivas.

Healthcare

É um tipo de REIT bastante popular que investe em propriedades médicas, incluindo hospitais, clínicas e centros de saúde para idosos. Em virtude do envelhecimento da população e do desenvolvimento da medicina, tem apresentado bastante crescimento. Além disso, por se tratarem de imóveis com características especiais, no caso dos hospitais, mudanças de inquilino são bastante raras.

Exemplo: Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) é um REIT norte-americano voltado para propriedades relacionadas ao atendimento avançado de enfermagem, voltado para idosos.

Self Storage

São aqueles voltados para armazenagem em espaços individualizados. Costuma ser um setor bastante resistente a crises. Em geral, são propriedades de custo menor para se construir e possuem tanto clientes corporativos quanto pessoas físicas.

Exemplo: Extra Space Storage (NYSE:EXR) é um REIT norte-americano que possui mais de 1.100 propriedades para depósito e armazenamento de objetos pessoais ou de empresas, localizados em diversos estados do país.

ImóveisTimber

São REITs focados no plantio e manejo de florestas, principalmente o eucalipto. A produção pode ser voltada para a fabricação de madeira ou fibras de celulose.

Exemplo: Weyerhaeuser (NYSE:WY) é um REIT norte-americano focado no plantio, replantio e administração de florestas. Possui propriedades nos EUA, Canadá e Uruguai.

Data Centers

São REITs com imóveis dimensionados e com características peculiares para a colocação de servidores e centros de informática. Por possuir computadores como inquilinos, toda a parte elétrica e de temperatura precisam ser ideais. Em um mundo cada vez mais digital e com enorme crescimento das operações em “nuvem”, a demanda por este tipo de imóvel tem crescido de maneira exponencial.

Exemplo: Equinix REIT (NASDAQ:EQIX) é um REIT norte-americano que possui 145 data centers em 40 países de 5 continentes, com mais de 6.200 clientes.

Logistics

São REITs voltados para a administração de centros logísticos, de distribuição e armazenagem. Em geral são grandes propriedades, com múltiplos inquilinos e localizadas junto às principais vias de transporte, sejam rodoviários, ferroviários e aéreos.

Exemplo: Global Logistic Properties (TOK: 3281) é um REIT japonês que possui e administra propriedades e centros logísticos naquele país. São 58 imóveis no total, localizadas particularmente nas regiões metropolitanas de Tóquio e Osaka.

Mortgage REITs

Outro tipo de REIT são os “Mortgage REITs”, que investem em papéis atrelados ao financiamento imobiliário e hipotecas , recebendo os juros dos pagamentos das parcelas. Há dois tipos principais:

  • Home Financing: investem em papéis atrelados ao financiamento habitacional
  • Commercial Financing: investem em empréstimos lastreados em propriedades comerciais

Exemplo: Annaly Capital Management (NYSE:NLY) é um exemplo de Mortgage REIT. Investe em certificados de hipotecas, obrigações hipotecárias colateralizadas, debêntures e outros papéis relacionados a juros ou obrigações lastreadas por empréstimos hipotecários e ativos imobiliários comerciais.

Imóveis

Hybrid REITs

Como o próprio nome diz são REITs híbridos, investindo tanto em imóveis físicos, quanto em papéis lastreados em empréstimos ou financiamentos imobiliários. Ele tenta promover uma maior diversificação entre o investimento direto em imóveis e a renda fixa lastreada nesse mercado, de modo a minimizar os impactos dos ciclos imobiliários.

Non-Traded REITs

Existe uma classe de REITs que não são listadas em Bolsa de Valores, sendo chamados de non-traded. Funcionam da mesma maneira que os demais REITs. Você investe e compra as cotas e recebe os dividendos periodicamente. A vantagem é que você não fica exposto às variações de preço das empresas listadas, possuindo uma menor correlação com os humores do mercado. Entretanto, esses REITs possuem regras próprias para aplicações e resgates, tornando-os menos líquidos que os ativos listados.

Análise e Valuation de REITs

Assim como a análise fundamentalista de ações, existem diversas métricas para se avaliar as finanças de um REIT. Dada as particularidades deles, os dados mais relevantes são um pouco diferentes daqueles relacionados às ações. É isso que você vai aprender a partir de agora.

As medidas mais usadas para se avaliar um REIT são:

  • Preço/Resultado das operações (Price/Funds from operations-FFO)
  • Preço/Dinheiro disponível para distribuição (Price/Cash available for distribution-CAD)
  • Preço/Valor líquido dos ativos (Price/Net Asset Value)
  • Dividendos (Dividend)

O FFO e o CAD refletem a performance do portfolio de imóveis e quando medidas no sistema mesmas-lojas fornecem uma avaliação fiel da capacidade de gerar renda dos imóveis.

Os índices acima listados servem para comparar REITs entre si e avaliar o que pode estar “caro” ou “barato”. Já os valores absolutos de FFO e CAD quando comparados com os dados de anos anteriores fornecem uma indicação se o REIT está melhorando a lucratividade ou não.

Toranomon TokyoFunds from operations é a métrica mais comum usada para se avaliar um REIT. É essencialmente o lucro operacional eliminando as despesas com depreciação. Indica a quantidade de dinheiro que foi produzida pelas operações imobiliárias.

Cash available for distribution é uma métrica ainda mais fiel para o dinheiro produzido pela empresa, já que desconta do FFO alguns gastos e ajustes sem efeito caixa.

Net Asset Value ou NAV é um cálculo alternativo para determinar o valor patrimonial ou dos ativos líquidos de um REIT. Usando o NAV avalia-se os imóveis baseado na capacidade dos imóveis gerarem renda (e não no preço de compra menos depreciação), bem como avalia aqueles imóveis que não geram renda atualmente, como terrenos, ou mesmo o dinheiro em caixa, algo que não aparece em um estudo puramente de fluxo de caixa. É uma medida que fornece um valor bastante fidedigno para o REIT e permite uma comparação entre pares a nível de propriedade.

Quanto aos dividendos, alguns dados são importantes. O primeiro é o dividend yield, que seria os dividendos dos últimos 12 meses divididos pelo preço da cota. É uma medida importante na hora da compra de um REIT para avaliar quanto ele está distribuindo atualmente em relação ao preço a ser pago. O segundo dado é o crescimento dos dividendos (dividend growth). Quantos por cento ao ano, o REIT tem aumentado a distribuição na última década ou nos últimos anos pelo menos. Um REIT que aumenta dividendos continuamente é aquele que está gerando bastante renda e que está com caixa cheio.

O terceiro dado é saber por quantos anos ininterruptos o REIT tem pago dividendos continuamente, sem nunca reduzir ou cortá-los. É uma informação que avalia a resiliência do REIT em enfrentar diferentes cenários econômicos, sem que isso interfira nos dividendos distribuídos. Um REIT resiliente é fundamental para os investidores que queiram “viver de dividendos”. Por fim, a última informação interessante é ver o yield on cost do REIT. Ele diz quantos por cento de renda o investidor que comprou o REIT há 5 anos está recebendo agora. É outra métrica que indica o aumento na distribuição dos dividendos com o passar do tempo. São todos dados que você deve ter bem claros antes de adquirir qualquer cota.

Imóveis e Fatores Macroeconômicos

Para entender melhor sobre a performance do investimento em imóveis e REITs, é preciso conhecer alguns aspectos macroeconômicos que diretamente afetam este setor. Esses fatores refletem a saúde geral da economia e impactam o desenvolvimento e ocupação de imóveis. Você irá conhecê-los abaixo.

Emprego: A geração de empregos leva a um maior número de pessoas procurando moradia e tem impacto direto no setor residencial (residential). Mais gente empregada leva a mais consumo, impactando positivamente o setor de varejo (retail). Se os empregos são gerados no setor de manufatura (industrial) contribui para a demanda de imóveis industriais. Se forem empregos executivos aumenta a demanda por escritórios (office).

Taxas de juros: Redução das taxas de juros implica em menores custos para financiamento imobiliário e hipotecas, elevando a procura por imóveis. Por outro lado, taxas de juros maiores reduzem a demanda para compra de imóveis, direcionando muitas pessoas para o aluguel e contribuindo para a performance dos imóveis residenciais.

ImóveisFator demográfico: O aumento populacional, em particular o adensamento nos grandes centros urbanos, a idade da população e a renda das famílias impactam o setor imobiliário de diversas maneiras. Os setores mais afetados com o crescimento e adensamento populacional são o residencial e o de varejo e secundariamente o industrial.

Oferta e procura: Os três fatores anteriores aumentam ou diminuem a procura por imóveis. Se houver um desequilíbrio para algum dos lados, como um excesso de demanda, por exemplo, os preços dos imóveis irão às alturas. Por outro lado, em períodos de contração da economia, a tendência é o aumento da vacância e queda de preços.

Ciclo imobiliário: Os desbalanços do setor imobiliário levam a ciclos de expansão e retração nos imóveis. Uma economia em crescimento aumenta a demanda por imóveis e os preços sobem. Para acompanhar, as construtoras começam a lançar empreendimentos para capturar essa procura. Um excesso nesses lançamentos e o enfraquecimento da economia jogam a vacância pra cima e os valores de imóveis e aluguéis para baixo. Quanto maior a interferência do governo, seja nas taxas de juros, seja com outras medidas artificiais, maiores serão as oscilações desses ciclos.

Conclusão

Portanto, as oportunidades de investimento em imóveis que você possui no exterior são bastante amplas. Cabe a você decidir a melhor maneira de colocá-los em seu portfolio. Assim como os demais setores, os imóveis são investimentos sujeitos a volatilidade dos mercados e estão relacionados diretamente com o desempenho da economia. Independentemente do tipo de investidor que você seja, é bastante provável que os imóveis tenham espaço entre os seus investimentos e adquirir conhecimento sobre esse mercado é fundamental.

 

Bibliografia:

Investopedia

Barclays

EPRA

NAREIT

SEC