Investir em Cingapura

Já cogitou comprar imóvel em Miami? Então pare agora e veja como montamos nossa carteira de REITs, a forma mais prática e barata de se investir no mercado imobiliário

No Brasil, o investimento em imóveis é talvez o mais tradicional. Por gerações, é tido como uma proteção aos altos e baixos da economia brasileira, bem como um ativo resistente à inflação. E se você pudesse investir em imóveis não só no Brasil, mas também em outros países de maneira simples e barata? É disso que se tratam os REITs e como falado anteriormente, quando discutimos a alocação de ativos da carteira internacional, iremos abordar nossas escolhas para a alocação nessa classe de ativos.

REIT ou Real Estate Investment Trust são companhias que possuem ou financiam imóveis geradores de renda. Permitem a pequenos investidores terem acesso em larga escala a imóveis dos mais variados tipos. Apresentam algumas características que as diferem das ações tradicionais. A mais importante delas é que são obrigadas por lei a distribuir de 85% a 95% do lucro para os acionistas dependendo do país. Isso torna o investimento uma excelente oportunidade para quem busca renda.

Suntec Convention
Complexo Suntec em Cingapura.

A preferência pela escolha individual dos REITs se deu por não encontrarmos ETFs que satisfizessem algumas condições, como maior exposição à Ásia e distribuição mais igualitária entre os REITs grandes, médios e pequenos. A maioria dos ETFs atuais são bastante concentrados naqueles com maior valor de mercado.

Optamos também por um portfolio 100% em Equity REITs ( renda a partir do aluguel dos imóveis) e sem alocação em Mortgage REITs (renda proveniente de financiamentos imobiliários).

Nesta primeira parte, falaremos sobre os REITs asiáticos.

The Link REIT (HKEX:0823)

É um REIT criado em 2005 e com sede em Hong Kong, cujo foco principal é o investimento em imóveis comerciais e estacionamentos. É atualmente o maior REIT da Ásia e o sexto maior do mundo, com valor de mercado de HKD 103 bilhões (R$ 42 bilhões). É quase o dobro do valor de mercado de todos os fundos imobiliários existentes no Brasil. No total possui 179 propriedades (entre shoppings e galerias) e 78 mil vagas de estacionamento. É dono de 9% de toda a área de varejo de Hong Kong.

Até 2014, investia somente em imóveis locais, mas em 2015 fez sua primeira aquisição de shopping na China continental (Pequim). Também este ano foi decidido que começaria a investir em desenvolvimento de propriedades.

Um dos componentes principais da geração de valor na estratégia do Link é chamado Asset Enhancement. Com ela, procura-se realizar reformas e melhorias nos imóveis, adequar o mix de inquilinos, fazer ações promocionais e fornecer novos serviços que atraiam mais consumidores.

The Link REIT
Asset Enhancement em cores. É assim que se cria valor em um imóvel.

Os resultados anuais no fechamento de 31 de março de 2015 (O ano contábil deles termina no fim de março) estão abaixo no comparativo com o ano anterior:

  • Receita: + 7,9%
  • Renda líquida das propriedades: + 9,0%
  • Dividendos por cota: +10,3%
  • Taxa de ocupação: +0,4% (atual 94,8%)
  • Renda média por unidade: +7,8%
  • Valor patrimonial por cota: +23,6% (atual HKD 51,53)

Em relação aos dividendos especificamente, nota-se que o dividendo anual distribuído no último período (2014/2015) é quase o triplo do que foi distribuído no primeiro ano completo de existência do REIT (2006/2007). Somando o ganho de capital com a distribuição de renda, o retorno anual composto que o cotista de Link REIT vem tendo desde o seu lançamento é de estrondosos 20,7%! A título de comparação, a inflação média anual nos últimos anos em Hong Kong é de 3,5%.

The Link REIT dividendos e cresimento

Também possui níveis de dívida bem sustentáveis, com gearing de 11,9% (é uma medida de alavancagem, dívida total/total dos ativos), FFO/dívida de 29,6% (relação entre a geração de caixa dos imóveis em relação à dívida total), EBITDA / interest coverage de 13,2x (mostra se a lucratividade da empresa é suficiente para pagar os juros da dívida). Todas as medidas com ampla margem de segurança em relação ao risco de crédito atual da empresa (A2 pela Moody’s).

No vídeo abaixo, feito em 2012, é possível conferir os pontos-chave do sucesso do REIT, como as renovações de imóveis, o atendimento ao consumidor e a importância dos gerentes locais:

Portanto, Link REIT possui todos os ingredientes que um investidor deseja: aumento de valor patrimonial no longo prazo, aumento na distribuição de dividendos, alta ocupação e posição dominante em seu mercado.

Sunlight REIT (HKEX:0435)

É um REIT com sede em Hong Kong, possuindo em seu portfolio 12 propriedades de escritórios e 7 propriedades comerciais. Os escritórios, um mix entre prédios níveis A e B, estão situados nos distritos de negócios da cidade e os centros comerciais nas áreas de conexão do sistema de transporte.

Righteous Centre
Righteous Centre. Uma das propriedades de Sunlight REIT.

Alguns dados relevantes a respeito do REIT atualizados até o fechamento interino em 31 de dezembro de 2014:

  • Ocupação atual dos imóveis: 98,1% (nunca foi menor que 97% nos últimos 5 anos).
  • Tendência de alta nos aluguéis tanto corporativo quanto comercial nos últimos 5 anos.
  • As últimas renovações conseguiram altas acima de 20% nos contratos. Os próximos contratos que vencem em 2015 estão com valor de aluguel abaixo do mercado.
  • Elevação de 9,4% no dividendo interino em relação ao ano anterior (Payout de 95%).
  • Aumento da receita em 10,2%.

Todos os dados de dívida e alavancagem estão em queda. Gearing atual de 23%. Dívida líquida/EBITDA = 7,8x. Interest Coverage de 4,7x.

Concluindo, também é outro REIT que tem aliado crescimento de patrimônio com crescimento de renda nos últimos anos.

Suntec REIT (SGX:T82U)

Listado na Bolsa de Cingapura em 2004 foi o primeiro REIT do país a possuir imóveis mistos, que mesclam lajes corporativas (escritórios) com áreas comerciais (shoppings e galerias). É o segundo maior REIT de Cingapura.

Atualmente possui participação em 5 imóveis, todos de primeira linha e com excelente localização:

    1. Suntec City: possui área comercial e de escritórios locada para 508 inquilinos e ocupação atual de 99,9%. A imagem em destaque no alto do artigo é da fonte da juventude, localizada no centro do shopping de Suntec City. É a maior fonte do mundo.
    2. Park Mall: possui área comercial e de escritórios locada para 125 inquilinos e ocupação atual de 100%.
    3. One Raffles Quay (o fundo é dono de 1/3 do imóvel): possui área comercial e de escritórios locada para 37 inquilinos e ocupação atual de 100%.
    4. The Marina Bay Financial Centre (o fundo é dono de 1/3 do imóvel): possui área comercial e de escritórios locada para 97 inquilinos e ocupação atual de 100%.
    5. 177 Pacific Highway: é um edifício comercial grau A, com 31 andares, localizado na cidade de Sidney, Austrália. Ficará pronto no começo de 2016 e já se encontra 100% pré-locado. A apresentação abaixo vai lhe mostrar detalhes incríveis sobre a região e o empreendimento, além de despertar aquela vontade de morar em um país desenvolvido:

Os inquilinos das lajes corporativas em Cingapura são grandes empresas como os bancos UBS, Barclays, Standard Chartered e Deutsche Bank, a mineradora BHP Billiton, a empresa de software Oracle, a consultoria Ernest Young, a empresa de pagamentos PayPal e muitas outras. Em relação aos iquilinos dos imóveis de varejo, destacam-se o supermercado Cold Storage, a rede de cinema Golden Village Multiplex, academias True Fitness, restaurantes da Food Republic e as redes de roupas H&M e Uniqlo.

“Os primeiros dez anos têm sido uma excitante e recompensadora jornada para nossos acionistas. Permanecemos disciplinados e constantes em nossa missão, entregando dividendos totais de 93,5 centavos por unit com um retorno total de 189,5% para nossos cotistas.” Chew Gek Khim – Chairman

Suntec
Evolução dos ativos e da renda distribuída por Suntec REIT.

 

Keppel DC REIT (SGX:AJBU)

Baseado em Cingapura, é um REIT voltado a aquisição e posterior locação de edifícios focados em Data Centers. Foi listado em bolsa em dezembro de 2014.

Mesmo sendo um lançamento e não tendo histórico de longo prazo, há alguns fatos que tornam interessante o investimento neste REIT. A empresa Keppel é um enorme conglomerado empresarial que atua em diversos negócios desde a década de 60. O REIT está sob o patrocínio da Keppel T&T. O negócio de data centers está em franca expansão, seja pela enorme expansão da internet, seja pelo crescimento dos serviços de computação em nuvem.

Seu portfolio é composto por 8 imóveis, localizados em Cingapura (2), na Austrália (2), na Malásia (1), no Reino Unido (1), na Holanda (1) e na Irlanda (1), com valor total de quase SGD 1 bilhão ( R$ 2,3 bilhões), o que significa não só uma diversificação geográfica, mas também uma diversificação entre moedas.

Não são imóveis comuns. Toda a estrutura física e elétrica, bem como a localização, o controle de temperatura e os sistemas de segurança contra roubo e incêndio são especialmente desenvolvidos visando o funcionamento de imensos computadores e sistemas eletrônicos.

Keppel DC REIT
Gore Hill Data Centre em Sidney, Austrália.

Os resultados divulgados até agora correspondentes ao primeiro trimestre superam levemente as projeções à época do IPO (oferta pública inicial). A receita está 2% maior que o projetado. O lucro distribuível 1,3% maior. A taxa de ocupação está em 93,6%. A distribuição projetada (dividend yield) está 7 pontos base acima do previsto. A alavancagem está em 26,7%.

Estes foram então os REITs escolhidos em Hong Kong e Cingapura. Na continuação da série, falaremos dos REITs nas demais regiões do mundo.

Continua na Parte 2.

 

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Este post tem 30 comentários

  1. Avatar

    Fico impressionado com o seu conhecimento sobre investimentos internacionais.

    Como você aprendeu ou descobriu tudo isso?
    Trabalha no mercado financeiro?

    Esse seu blog irá abrir a cabeça de muita gente ainda, inclusive a minha. rs
    Parabéns.

  2. Avatar

    Excelente post e REIT’s excepcionais.

    Gostaria de saber qual o imposto sobre os rendimentos em Hong Kong.

    Obrigado.

    1. Investidor Internacional

      Olá,

      Não existe imposto sobre os rendimentos em Hong Kong.

      Hong Kong é assim: O país com a maior liberdade econômica do mundo numa área 30% menor que o município de São Paulo. Talvez ajude a explicar a baixa vacância.

      Abçs

  3. Avatar

    Bastante esclarecedor.Gostei.abçs

  4. Avatar

    Caro Investidor Internacional
    Seu trabalho é retilíneo, preciso e impecável.
    Agradeço por compartilhar tantas informações.
    Um forte abraço.

  5. Avatar

    Olá investidor,
    Parabéns pelo blog, estou aos poucos lendo os posts e amadurecendo a ideia de começar a investir fora.
    Deixa eu tirar uma dúvida bem preliminar contigo, caso eu tenha conta em uma corretora americana com acesso a diversos mercados (exemplo: interactive brokers) eu poderei comprar esses REITs que vc falou no post? Como fica a questão da tributação nesse caso, tendo em vista que a corretora é americana mas os REITs seriam de outros países.

    1. Investidor Internacional

      Olá,

      Obrigado.

      Respondendo suas dúvidas:

      Sim, você poderá comprar esses REITs.

      Você deve declarar o imposto de acordo com as regras do Brasil, independentemente de onde está o investimento. Seja no caso de dividendos, seja no ganho de capital. Em caso de haver desconto de imposto na fonte no caso dos dividendos, este valor é compensável aqui.

      Abçs!

      1. Avatar

        Mais um artigo excelente. Acompanho o blog e gosto muito.

        Acho que a tributação no Brasil é que o grande empecilho para investir nesses REITS. Pessoa física tem que recolher 27,5% sobre os dividendos, eu suponho. Ou será que se aplicaria a tributação para aplicações financeiras, que pode ser de 15%. Mas em tempos de desvalorização do real, mesmo assim pode ser interessante.
        Abs.

        1. Investidor Internacional

          Olá,

          Sim, pessoa fisica precisa declarar dividendos usando o carnê leão.

          Em breve será abordado a questão da tributação.

          Abçs!

      2. Avatar

        Bom dia Investidor,
        Obrigado pela resposta. Provavelmente deve ser feito via carnê-leão né? Como você olha os DYs desses REITs pelo mundo? Tenho usado o bloomberg, mas não sei se ele é 100% confiável, exemplo, nos FIIs brasileiros os DY que aparecem no bloomberg não são bem exatos..

        agradeço mais uma vez toda a sua atenção e reforço meus parabéns pelo ótimo site e conteúdos.

  6. Avatar

    Cara lendo sobre esses REITS nos vemos como o mercado nosso é infimo… pra nos, BRCR é um gigante rsrs

    esse The Link é violento.
    muito legal, continue o trabalho.

    1. Investidor Internacional

      Olá,

      Pois é. Com REITs dessas dimensões, você não fica preocupado com o inquilino X ou Y. Foca na vacância, nos futuros projetos e nos resultados. E eles não têm deixado a desejar.

      Abçs!

  7. Avatar

    O conteúdo do blog é altamente elogiável, pena que os posts sobre os Private Banks tenham ido para o fim da fila.

    Imaginava que seria a sequência natural da série “como abrir conta no exterior” após as corretoras e os bancos menores.

    A série acabou ?

    1. Investidor Internacional

      Olá,

      A série não acabou não. A parte 8 vai ao ar na semana vem. Decidi falar uma última vez sobre corretoras e a partir da parte 9, será sobre bancos e Private Banks.

      Abçs!

  8. Avatar

    Excelente conteudo. Ja pesquisei mas queria uma confimacao: como é o imposto sobre a renda nos reits americanos? Tbm descontam 30% na fonte. Ganho de capital desde que a grane nao retorne é 0 correto?

    Hong Kong é 0 de imposto pra tudo? Ganho de capital e dividendos/distribuicoes?

    Sobre declarar carne leao para a renda gerada: sera realmente necessario? Se vc nao repatriar os recursos nao vejo necessidade.

    Abs

    1. Investidor Internacional

      Olá, Ralf,

      Qualquer dividendo nos EUA é tributado em 30% na fonte. Não há outros impostos que você tenha que pagar lá.

      Hong Kong e Cingapura são zero de imposto pra tudo.

      Independente disso, você precisa declarar aqui no Brasil. Mesmo que não repatrie nada.

      Em breve, haverá um artigo específico sobre tributação.

      Abçs!

  9. Avatar

    Boa parte do site Guru Focus é paga. Qual o plano de acesso vc usa?
    Abs
    Rodrigo

  10. Avatar

    Caro Investidor:
    Parabéns pelo site, muito bom.

    Dúvida: existe alguma corretora americana, que aceite abrir conta para não-residente, e que tenha zero de taxa de manutenção (monthly maintenance fee)?

    grato,
    Mauro.

  11. Avatar

    Investidor,

    Poderia informar, no seu entendimento, como tratar ganho de capital no caso de venda de REITs negociados em bolsa norte-americana(NYSE)? Na minha corretora (drivewealth) esses ativos são listados como “stock”, então eu entendo que ao alienar REITs em bolsa nos EUA, será considerada ela Receita a isenção fiscal mensal se o volume alienado for inferior a R$35.000,00.

    Ademais, como entende que deva ser a declaração desse tipo de ativo no campo discriminação da ficha de Bens e Direitos na declaração de ajuste anual? Lanço como stock ou reit, por exemplo: 25 stock. XXX adquiridos na NYSE, ou. 25 reit XXX adquiridos na NYSE?

    Por fim como é o seu entendimento para o caso de ETFs, a alienação deles em bolsa americana também se beneficia da isenção de GC para volume me sal até R$35.000?

    Obrigado

    1. Investidor Internacional

      Olá zippo57,

      Eu entendo tudo como ações e, no caso, bens de pequeno valor, quando a soma das vendas não ultrapasse os R$35 mil mensais.

      Abçs,

      Raphael

  12. Avatar

    Investidor Internacional,

    Sensacional seu blog. Cheguei a esta página por querer investir em REITs no exterior e não querer pagar as taxas na fonte.

    Minha pergunta é se conhece e utiliza alguma corretora para operações em mercados asiáticos. Eu pesquisei um pouco e me parece um pouco complicado abrir conta nelas.

    Obrigado

    1. Investidor Internacional

      Olá Mário,

      O Saxo Bank e a Interactive Brokers permitem operações no mercado asiático.

      Para abrir conta diretamente na Ásia é que é necessário ir até lá.

      Abçs!

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