Investir na Europa

Já pensou em ter imóveis na Europa? Através dos REITs você pode! E não é um quarto e sala no interior da Bulgária, mas sim uma parte do museu do Louvre

No artigo anterior dessa série, você viu nossas alocações de REITs com foco na Ásia. Viu também que há REITs listados em determinado país que possuem imóveis em diversos outros países. Isso ajuda na diversificação e na diluição do risco. Viu ainda que na Ásia, vacância de imóveis nos REITs selecionados está longe de ser um problema, todos eles, digamos assim, com “a casa cheia”. Por outro lado, a Europa, com uma economia que ainda patina, não é aquele céu de brigadeiros. Mesmo assim, é possível ser criterioso e pescar grandes oportunidades de investimento.

Nossas escolhas vão desde REITs focados em shoppings e centros de eventos até prédios de escritórios e residenciais e não tenha dúvida de que Londres tem um papel de destaque nesse mercado.

Unibail-Rodamco (XAMS:UL)

Antes de falar alguma coisa sobre este REIT, dê uma olhada na imagem abaixo que mostra a evolução dos dividendos nos últimos anos.

Unibail Rodamco
Distribuição de dividendos de Unibail-Rodamco

O acionista basicamente recebia €3,50 por cota em 2004 e agora em 2014 recebeu € 8,90 ! Sem contar as distribuições extraordinárias em 2005 e 2010 que chegaram a €26,75 e € 28,00 respectivamente. Bela evolução, não é mesmo? É tudo que um investidor, principalmente aquele voltado para renda, precisa. Só isso já seria suficiente para investir neste REIT? Calma, não responda ainda. Veja esta outra imagem abaixo:

Unibail Rodamco
Performance de Unibail-Rodamco no longo prazo

Essa é a evolução do retorno total ao acionista da empresa. Os retornos nos últimos 3, 5 , 10 e 15 anos são entre 14% e 20% ao ano. Em Euros!! Não é pouca coisa. Todos os outros índices de mercado passam longe desta performance.

Bom, vamos falar dele. Unibail-Rodamco, listado na Bolsa de Paris desde 1972 e atualmente negociado também na Bolsa de Amsterdã, é o maior REIT da Europa, presente em 12 países. Possui valor de mercado de quase € 24 bilhões (R$ 88 bilhões). Seus imóveis valem cerca de € 35 bilhões atualmente. A empresa investe em shopping centers premium (possui 72 nas maiores cidades européias), prédios de escritórios (principalmente em Paris) e em centros de convenções e exibições (possui 11). Não bastasse, possui atualmente € 8 bilhões em novos projetos para os próximos 5 anos.

A companhia acabou de divulgar no dia 22 de julho os resultados do primeiro semestre de 2015. Vamos aos destaques:

  • Lucro recorrente por ação € 5,37 (+8,4%)
  • Lucro recebido de aluguéis: + 5,3%
  • Custo da dívída em 2,3% ao ano (mais baixo da história)
  • Valor patrimonial por ação € 161,70 (+6,9%)
  • Aumento da projeção de lucro em 2015 para entre €10,25 e €10,45.

O REIT atua com 3 focos principais: Desenvolvimento, Investimento e Operações. Tudo visando agregar valor aos imóveis e aos novos projetos. Além disso há uma grande preocupação com a reciclagem do portfolio de imóveis, buscando aqueles com maior projeção futura de lucros. Em 2009, por exemplo, o REIT possuía 95 shoppings, bem acima dos 72 atuais.

Com tanto Shopping Center Premium assim fica até difícil escolher uma imagem para ilustrar o padrão que Unibail-Rodamco mantém em seus imóveis. De lojas-modelo de grifes famosas a edifícios de designers renomados, tudo é feito para atingir a perfeição. Então, nada melhor para mostrar o cuidado da empresa do que esta foto:

Unibail-Rodamco

Sim, um banheiro. Trata-se do banheiro do shopping Minto na cidade alemã de fácil pronúncia, Mönchengladbach. Se o banheiro é assim, você já pode imaginar a qualidade das demais áreas, não é mesmo? Na verdade, não precisa imaginar não. Nada melhor do que ver com os próprios olhos o design e o acabamento do shopping, clicando aqui.

Unibail-Rodamco Torre Phare - REITs
Projeto da Torre Phare em Paris

Não é só na qualidade do acabamento que os imóveis da empresa se destacam. Os novos serviços digitais têm facilitado a vida dos clientes que visitam seus shoppings. Há um sistema chamado “Smart Park” que pelo celular e através do reconhecimento da placa localiza onde você estacionou o carro. “Smart Map” te ajuda a localizar as lojas. “Meet my friends” te ajuda a localizar seus amigos dentro dos corredores do shopping. Todos esses serviços disponíveis apenas para os portadores do cartão fidelidade. Uma forma inteligente de cativar e manter clientes. Além disso, outra inovação foi a troca dos bancos tradicionais de alguns shoppings pelos “Unibenchs”, bancos dotados de tomadas e portas USB para carregar smartphones e notebooks.

A imagem em destaque no alto do artigo é da região de La Defénse em Paris, local em que os arranha-céus modernos são construídos na capital francesa. O prédio à esquerda com contornos sinuosos e uma “coroa de espinhos” no topo é uma projeção do que será a torre Phare. Propriedade do REIT e obra-prima do renomado arquiteto Thom Mayne (ganhador do prêmio Pritzker em 2005, algo como o prêmio Nobel da arquitetura), o edifício de 297 metros de altura e 70 andares está programado para ficar pronto após 2019 e será um novo ícone da cidade-luz. E olha que se destacar em Paris é um “pouco” mais difícil que se destacar em Macaé, não é mesmo?

Se muito da beleza da Europa de hoje está nos castelos dos séculos XVI e XVII, pode ter certeza de que muito da beleza da Europa do futuro estará no portfolio de Unibail-Rodamco. À propósito, sabe aquele centro de compras que fica embaixo da pirâmide de vidro do museu do Louvre e que recebe quase 14 milhões de visitantes por ano? Chama-se Carrousel do Louvre e, sim, faz parte deste REIT.

British Land (LSE:BLND)

É o segundo maior REIT do Reino Unido, fundado como empresa imobiliária em 1856 (sim, no século retrasado) e tornado REIT em 2007, quando o modelo foi introduzido na Inglaterra.

Seus números são superlativos. £18,9 bilhões (R$ 98 bilhões) de ativos sob administração, £13,6 bilhões de valor em imóveis, 2,7 milhões de metros quadrados, aluguel anual contratado de £611 milhões, taxa de ocupação de 98,3%, valor patrimonial por cota com alta de 20,5% em relação ao ano anterior. Além disso, possui mais de 1.200 organizações como inquilinos e mais de 100 mil pessoas trabalham ou vivem em suas propriedades.

Seu portfolio de imóveis está focado em Londres, na região de South East (64% da carteira). Seu portfolio comercial e de varejo, formado por shopping parks e shopping centers corresponde a 53% do total e os prédios de escritórios e residenciais completam os outros 47%. Além dos imóveis já prontos, a empresa também investe em desenvolvimento de novos projetos. No momento, há 140 mil metros quadrados de área naqueles em andamento.

British Land
Os balões representam alguns dos imóveis de British Land em Londres. As setas vermelhas indicam pontos famosos da capital inglesa. Hyde Park à esquerda. Museu Britânico acima. Palácio de Buckingham abaixo. Torre de Londres à direita.
British Land Leadenhall Building - REITs
Leadenhall Building em Londres

 

O lema da empresa é “Lugares que as pessoas preferem”. O foco está em criar ambientes que proporcionem bem-estar para os frequentadores e clientes. Entre as inovações estão a criação de espaços para food-trucks, novas propostas de lazer nos shoppings e uso de tecnologia, como o envio de promoções especiais para os clientes que instalarem o aplicativo no smartphone. Outra plataforma que foi colocada em um shopping deles, chama-se Doddle. Funciona assim: Você compra um produto pela internet e ao invés de mandar entregar na sua casa (pode não haver ninguém para receber), você manda entregar numa estação Doddle e vai lá buscar. Estas estações ficam próximas às estações de trem e locais de alto fluxo de pessoas.

Você, que agora já elevou seu patamar em termos imobiliários, já deve estar se perguntando: Onde está o prédio fora de série deste REIT? Então eu respondo: Está na rua Leadenhall, número 122, no centro financeiro de Londres. Trata-se do Leadenhall Building. Talvez pelo nome você não reconheça, mas ele é praticamente vizinho de outro prédio famoso, o Gerkhin, aquele em formato de pepino e que foi comprado pelo grupo Safra em 2014.

É esse prédio de formato triangular aqui do lado. São 47 andares, 224 metros de altura e 57 mil m² de área locável. Com áreas para escritórios nos andares e varejo e restaurante na porção inferior, possui um amplo lobby de entrada com 4 andares de altura. A parte frontal permite uma incrível vista de 180 graus para o rio Tâmisa e os andares de diferentes tamanhos atendem às necessidades de diversos tipos de inquilinos. Agora, por que é importante ter um prédio fantástico e exclusivo na cidade de Londres? Facilidade de locação! Não foi à toa que ele conseguiu ter 50% de área pré-locada antes de ficar pronto e após 1 ano de lançamento atingiu 90% de ocupação. Um exemplo é a empresa americana de seguros Aon (que talvez você conheça como patrocinadora do Manchester United) que fechou o aluguel dos 10 primeiros (e maiores) andares antes do edifício ficar pronto e transferiu sua sede de Chicago para Londres.

Agora que tal um vídeo com resolução de até 4K dessa superestrutura de metal, que é o mais alto prédio de escritórios do Reino Unido?

E você, está pronto para ser dono deste novo ícone londrino, carinhosamente apelidado de “ralador de queijo”, e fazer sombra no “pepino” do Safra?

Derwent London (LSE:DLN)

Fundado em 1984, é um REIT britânico com foco na região central de Londres. O grupo possui e administra 530 mil m², dos quais 98% está na região central da cidade, principalmente West End e cinturão tecnológico. O portfolio está agrupado em 17 “vilas”, cada uma com suas características e todas próximas às linhas de trem e suas estações. O valor total dos imóveis fechou 2014 em £ 4,2 bilhões (R$ 21,8 bilhões).

O modelo de negócio da empresa é adquirir imóveis comerciais (e alguns residenciais) já gerando aluguel e que tenham margem para melhorias. Após a aquisição fazem um upgrade no design e acrescentam benfeitoriais no imóvel, antecipando as necessidades dos inquilinos. Desta forma, procuram aumentar a competitividade dos imóveis e melhorar o valor dos aluguéis. E não tenha dúvida de que traz resultados. Em alguns dos imóveis a renovação que o REIT proporcionou fez o preço do aluguel subir mais de 50%. Ao mesmo tempo, a empresa vende aqueles imóveis que atingiram a maturação e que apresentam menos perspectivas de ganhos futuros.

Derwent London - REITs
Estratégia de Derwent London. Possuir diversas propriedades ao redor das estações de trem e metrô de Londres.

Os últimos resultados referentes ao primeiro trimestre de 2015 tiveram como destaque a locação de 21 mil m², levando a vacância para 1,9% ante 4,1% em dezembro/2014. A alavancagem vem caindo e os projetos em andamento estão no ritmo esperado.

A evolução de longo prazo nos dividendos também é interessante. Em relação aos resultados de 2004, foram distribuídos 12,5 pence (centavos) por ação. Em relação aos de 2009 foram 27 pence e em relação a 2013 foram 36,50 pence. Ou seja triplicou os dividendos nestes quase 10 anos e a próxima distribuição referente à segunda metade de 2014 também deve aumentar. Isso mostra a competência da gestão em gerar valor ao acionista.

E se você ainda tem dúvida de que é possível gerar tamanho valor em um imóvel, dê uma olhada no vídeo abaixo que mostra detalhes do multi-premiado Angel Building, um dos imóveis do REIT. É uma renovação de um prédio dos anos 80 que serviu a British Telecom por 25 anos. Dois dos novos inquilinos são a Expedia (maior site de viagens do mundo) e o restaurante Jamie´s Italian, do consagrado chef Jamie Oliver. Numa cidade como Londres, com milhares de imóveis antigos, muitos inclusive centenários, o cuidado com os detalhes faz toda a diferença.

PSP Swiss Property (SWX:PSPN)

Este REIT possui escritórios e propriedades comerciais por toda a Suíça, num valor total de 6,6 bilhões de francos suíços (R$ 22,5 bilhões). As propriedades estão localizadas em pontos privilegiados de Zurique, Genebra, Basel, Berna e Lausanne, com a primeira correspondendo a 58% do valor total do portfolio.

A estratégia da empresa é gerar valor através da otimização dos imóveis existentes e em desenvolvimento, bem como por crescimento externo, adquirindo outros imóveis e companhias do setor.

O cenário atual na Suíça é de redução na atividade econômica em geral, uma parte talvez pela apreciação do franco suíço. O valor dos aluguéis têm se mantido estáveis, mas a empresa tem buscado alongar os contratos e oferecer benefícios aos inquilinos. A vacância atual é na casa dos 9% (tem se mantido entre 8 e 10% nos últimos 5 anos).

PSP Swiss Property - REITs

O gráfico acima mostra que nos últimos 15 anos houve uma apreciação de praticamente 100% no valor patrimonial por cota e 31 francos suíços de dividendos totais acumulados. O dividendo por cota no ano 2000 foi de 1 franco suíço e em 2014 de 3,25 francos. Recapitulando, para cada franco investido em 2000, hoje o investidor teria 2, fora os dividendos distribuídos, que hoje são mais que o triplo do início. Agora eu lhe pergunto: Qual foi a inflação total acumulada na Suíça nos últimos 15 anos? Uma dica: É menos que a inflação dos últimos 12 meses no Brasil. A inflação de 2000 a 2014 na Suíça foi de 8,6%. Inflação TOTAL em 15 anos.

PSP Swiss Property - REITs
Imóvel básico suíço na cidade de Lausanne

Como você pôde ver, os REITs europeus escolhidos possuem um histórico mais longo e neles é possível enxergar uma evolução progressiva, seja no valor patrimonial, seja na distribuição dos dividendos. Um ganho tão expressivo em países com inflação baixa, com é o caso mais marcado da Suíça gera um enorme retorno ao investidor, pois ele obtém um aumento do poder aquisitivo ao longo do tempo.

Também foi possível ver as estratégias e todo o trabalho que os gestores têm em entregar resultados. Os estudos de localização nas cidades, o contato com arquitetos renomados, os projetos em desenvolvimento, os upgrades e renovações nos imóveis e o uso da tecnologia para conquistar e manter clientes. Tudo é feito de forma extremamente profissional e os resultados saltam aos olhos. Pra finalizar, eu lhe deixo uma pergunta: Quando você teria tudo isso, comprando imóvel por conta própria?

Continua na Parte 3.

 

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Este post tem 22 comentários

  1. Avatar

    Caro Investidor Internacional,

    Creio que todas as suas finanças estão localizadas no exterior, porém, como lidar com o fato do índice de inflação no Brasil ser diferente do exterior, reajustando os preços a um outro patamar?

    Abraços.

    1. Investidor Internacional

      Olá, Igor,

      Você precisa enxergar a inflação não como uma subida de preços, mas como um aumento de base monetária e desvalorização da moeda. A subida de preços nos produtos e serviços é consequência disso. Um pão continua sendo um pão, só que você precisa de mais dinheiro para comprar.

      Um país com dificuldade para fechar as contas e com alta inflação acaba tendo a moeda desvalorizada. É o que estamos assistindo ao vivo hoje. Nesses momentos é que a diversificação em moedas fortes te protege.

      Abçs!

  2. Avatar

    Caro Investidor Internacional,

    Como procedo para investir em REIT’s?

  3. Avatar

    velho, é e babar esses REITS

    e imagina um inglês, que convive com uma inflação media de 2% ao ano a decadas, recebendo os alugueis que ficam acima da inflação + valorização da cota… baita investimento.

    aqui os FIIs ficam patinando a merce da taxa SELIC, e do momento economico do pais, que vai de mal a pior…

    1. Investidor Internacional

      Olá Jackson,

      Você tocou num ponto fundamental. A estabilidade do país. Aqui você não tem como prever o que será do ano seguinte. Passa um tempo bem e depois a coisa desanda.

      O Brasil é administrado visando a próxima eleição e não o futuro do país.

      Abçs!

  4. Avatar

    Mais um ótimo artigo. Estou começando a olhar algumas corretoras para começar a investir, mas, pelo que olhei o preenchimento da documentação não é tão fácil. Em sua experiência no mercado internacional, é mais conveniente investir em uma corretora independente ou um banco que tenha corretora?

    1. Investidor Internacional

      Olá, Marcelo,

      É bem simples. Você preenche a ficha cadastral e manda os documentos escaneados.

      Não tenha dúvida de que é mais fácil do que fazer as coisas no Brasil.

      Abçs!

  5. Avatar

    Excelente. Vou comprar meu primeiro REIT hoje. Vlw Investidor Internacional. Vc está mudando a minha maneira de investir. Simplesmente fantástico o seu conteúdo.

    1. Investidor Internacional

      Olá, Bruno,

      Só uma dica. Antes de comprar qualquer coisa, tente montar um portfolio com as alocações desejadas e vá preenchendo os ativos ao longo do tempo.

      Tendo um plano, você não fica perdido e não se deixa levar pela variação nas cotações.

      Abçs!

  6. Avatar

    Boa noite,

    Gostaria de saber se os grandes Reits Europeus, como estes mostrados no artigo, podem ser adquiridos no mercado dos EUA ?

  7. Avatar

    mas lembrando que alguns sao cotados em dolares, e mesmo que sejam cotados em outras moedas, podem ser comprados com uma conta em corretora que opera multiplos mercado!

    1. Investidor Internacional

      Oi Clerton.

      Em geral os ativos locais do país são cotados em moeda local.

      Já os ETFs podem ser cotados em diversas moedas. Nos mercados europeus europeus é comum encontrar o mesmo ETF em diversas moedas diferentes, geralmente Euro, Libra, Franco suíço (quando é na Suíça) e Dólar americano.

      Abçs!

    2. Avatar

      Exato Clerton,
      minha dúvida era se com uma conta em corretora nos EUA, eu consigo ter acesso a esses REITS Europeus e Asiáticos…

  8. Avatar

    eu acredito que a melhor corretora para uma carteira “global” é a saxotrade. Vi todas as séries do site, e também entrei em cada uma delas. Nesta, fiz a conta demo e montei uma carteira “ideal”, todos ativos sao possiveis comprar por lá.

    O unico ponto ruim é que, como os dividendos sao pagos e nao reinvestidos, vamos ter que pagar imposto de renda disso (talvez existam etfs que nao distribuam, o que pra fase de acumulacao seria melhor).

    1. Investidor Internacional

      Olá Senorwalker,

      Tanto o Saxo Trade, quanto o sistema Interactive Brokers tem extenso acesso aos mercados globais e atendem a todas as necessidades.

      Sim, existem ETFs que não pagam dividendos e reinvestem tudo.

      Abçs!

  9. Avatar

    Mais um ótimo post! Um tema que sinto falta aqui é ao menos um artigo introdutório sobre como fica a declaração do IR para quem investe, por exemplo, em REITs que estão em Londres ou Suíça. Tributação de ganho de capital e dividendos nos EUA é até possível achar, mas em relação a outros países ainda há muito pouco. Obrigado e parabéns pelo site!

      1. Avatar

        Esperando ansiosamente. Obrigado

  10. Avatar

    Olá investidor internacional
    Uma coisa que eu não vi são a lista de corretoras para fazer o cadastro e nem quanto os Retis paga ( para quem quer ser rentista assim com os fiis no Brasil.)
    Eles pagam por mês ou anual?

    Ai tem diferença entre Reits
    Em relação ao Fiis de tijolos
    Como seria Reits de tijolo se à essa diferença?

    Abç

    1. Investidor Internacional

      Olá Edy,

      Em geral pagam trimestralmente, mas alguns pagam mensal e outros semestrais.

      Não existe um regra quanto à periodicidade.

      Abçs!

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