Investir em REIT

Hora de conhecer os REITs nos Estados Unidos e Canadá. Tão próximos, mas tão diferentes. Saiba o porquê

Agora que você já conhece um pouco sobre os investimentos em REITs na Ásia e na Europa, chegou a hora de mostrar os REITs escolhidos na América do Norte.

O número de opções e estilos de REITs em que é possível investir são ainda maiores, particularmente nos Estados Unidos, que possui o maior e mais antigo mercado do mundo. Desta forma, podemos dividir os REITs em subsetores de acordo com o tipo de imóvel:

  1. Industrial
  2. Escritório
  3. Shopping Centers
  4. Malls Regionais
  5. Comércio Livre
  6. Apartamentos
  7. Casas Manufaturadas
  8. Diversificado
  9. Acomodações/Resorts
  10. Saúde
  11. Depósitos/Armazenagem
  12. Florestal
  13. Infraestrutura
  14. Mistos (envolvendo mais de um tipo de imóvel)

A escolha dos REITs transmite um pouco dessa diversidade, já que em nossa carteira estão presentes diversos subsetores.

Se por um lado, nos EUA é possível encontrar REITs de todos os setores, além de poder caracterizar facilmento se a administração é mais agressiva em alavancar e crescer o portfolio ou se é mais cautelosa, no Canadá, em geral, as empresas estão geralmente do lado da segurança. Da mesma forma que será dificil encontrar um REIT com um altíssimo crescimento tanto em dividendos quanto em patrimônio, será difícil encontrar alguma tragédia ou fraude contábil como o que ocorreu no REIT American Realty Capital Properties no começo do ano nos EUA.

De qualquer forma, as aportunidades são imensas nos dois países e neste artigo vamos abordar dois REITs canadenses e dois americanos bastante distintos.

H&R REIT (TSE:HR_UN)

Scotia Plaza
Scotia Plaza na cidade de Toronto

É o segundo maior REIT canadense em valor de mercado. Seu portfolio é composto por 40 propriedades de escritórios, 162 propriedades comerciais, 105 propriedades industriais, 5 propriedades residenciais e 2 projetos em desenvolvimento, totalizando um valor total de CAD 13 bilhões e 4 milhões de metros quadrados de área. Além disso, o REIT possui 33,6% da ECHO Realty, que possui 192 propriedades.

Como outros REITs no Canadá, este além de possuir imóveis em seu próprio país, também possui imóveis nos EUA. Neste caso 25% do patrimônio está no país vizinho. Isso tem trazido um bom resultado este ano pela forte valorização do dólar americano. No Canadá, as propriedades se encontram no país todo, particularmente nas províncias de Ontario e Alberta.

Por ser um REIT diversificado, possui uma pequena parcela dos seus investimentos em ativos de dívida. Neste caso, são U$220 milhões em recebíveis nos EUA.

Como já visto nos REITs europeus e asiáticos, a gestão ativa se faz presente também neste REIT, com a compra e venda de imóveis ocorrendo com certa frequência em busca de melhores opções de investimento e às vezes para redução da alavancagem.

The Bow Calgary
Edifício The Bow em Calgary

Os resultados do segundo trimestre de 2015 foram divulgados em 6 de agosto e revelaram prazo médio para vencimento dos contratos em torno dos10 anos, taxa de ocupação de 95,9% (desde 1997 tem sido sempre acima de 95%), elevação do Funds From Operations (mede a renda gerada pelas atividades principais do REIT, no caso, os aluguéis e juros das notas – quanto maior, melhor) em 4,3% e um Payout Ratio (mostra quanto da renda foi distribuída sob a forma de dividendos – quanto menor, melhor) de 70,1% , o que é um patamar bastante saudável.

Em termos de história, o REIT foi criado em 1996. Desde então tem proporcionado um retorno médio de 14% ao ano o investidor. Sim, isso em praticamente 20 anos! Entre os seus inquilinos, 12 dos 15 maiores possuem o grau de investmento em matéria de rating e são responsáveis por 43% da receita bruta do fundo.

Dois dos imóveis-modelo do REIT são o Scotia Plaza em Toronto, com 68 andares e 275 metros de altura e The Bow em Calgary, com 236 metros de altura e 58 andares. O primeiro é a sede do Scotiabank que você já conhece deste post e o segundo está locado para a companhia de energia Encana.

Concluindo, é um REIT com uma vasta carteira de imóveis nos EUA e Canadá, possuindo tanto prédios de escritórios, quanto imóveis comerciais, industriais e residenciais. Além disso, possui uma base sólida de inquilinos com contratos de longo prazo. O ponto negativo é que seus dividendos mensais não sofrem aumento desde maio de 2013. Entretanto, um Payout Ratio de 70% mostra que há margem para este aumento em breve.

Smart REIT (TSE:SRU_UN)

Fruto da fusão entre o REIT Calloway e a SmartCentres recentemente, este REIT se tornou uma plataforma completa para planejamento, desenvolvimento e investimentos na área de imóveis comerciais e de varejo. Possui uma relação de 20 anos com o Wal-Mart que serve como âncora em 107 das 149 propriedades do REIT e é responsável por 27% da receita. Após a transição, a área total do REIT passou a ser de 2,8 milhões de metros quadrados.

Dentro da companhia agora foram criadas duas áreas, uma chamada SmartCentres, responsável pelos centros de compras e a SmartUrban, responsável pelos imóveis de escritórios e residenciais.

Calloway Smartcentre
Modelo de SmartCentre

O SmartCentre é o tipo de imóvel mais representativo deste REIT. Nada mais é que um shopping a céu aberto, com um imenso estacionamento e os prédios das diversas lojas espalhados ao seu redor. A maioria desses centros de compras, como já falado, possuem um hipermercado Wal-Mart como carro-chefe entre os inquilinos, gerando um grande fluxo de consumidores.

Além dos SmartCentres, a companhia também possui 2 Outlets Premium importantes nas cidades de Toronto e Montreal, além de alguns projetos de desenvolvimento. O mais importante deles é o Vaugh Metropolitan Centre, na cidade de Vaugh, que se localiza ao norte de Toronto. Em uma área de 240 mil metros quadrados serão erguidos edifícios de escritórios, residenciais e comerciais de alto padrão em total integração com o sistema de transporte da cidade. No vídeo abaixo, você poderá conferir todo o imenso projeto a ser realizado pelo REIT.

Os últimos resultados, divulgados no dia 6 de agosto, mostram um aumento de 11,8% no Funds From Operations, um nível de ocupação de 98,6% e um aumento nos dividendos em 3,1%. Antes da fusão, o histórico de ocupação do REIT era de 99%.

Em resumo, excelente e longo histórico com um modelo de negócio estabelecido e resiliente, além de grandes projetos em andamento.

Digital Realty Trust (NYSE:DLR)

Assim como Keppel DC REIT em Cingapura, que você você viu na primeira parte da série, Digital Realty é um REIT dos Estados Unidos voltado para imóveis específicos para a instalação de Data Centers. Não é só isso, ele é o maior REIT deste setor no mundo, com valor de mercado em torno de U$ 9 bilhões e 130 propriedades localizadas em mais de 30 cidades na América do Norte, Ásia, Oceania e Europa.

Em um mundo cada vez mais digital, a existência dos Data Centers para armazenamento de dados, serviços em nuvem e de telecomunicações tem sido cada vez necessária. Estima-se um crescimento de 32% deste mercado na América do Norte entre 2014 e 2016. Em 2017, espera-se que o tráfego de dados nos Data Centers triplique em relação a 2014.

São imóveis com características especiais, já que seus ‘inquilinos’ são principalmente equipamentos eletrônicos e de informática e toda a instalação física e elétrica deve ser feita de forma mais estável e à prova de falhas possível.

Digital Realty Datacenter
Modelo de Data Center de Digital Realty Trust

Dentre as empresas que ocupam seus imóveis estão muitas de grande porte no mercado de informática como CenturyLink, IBM, Facebook, empresas de telecomunicações como AT&T e empresas do setor financeiro como Mongan Stanley, JP Morgan e Deustche Bank.

Em termos de ocupação, tem apresentado no mínimo 92% desde 2008, com uma forte taxa de retenção dos inquilinos. Uma das explicações para isso é o altíssimo custo para se migrar todo um sistema de dados para outra localidade. Um Datacenter padrão custa em torno de U$ 18 a 29 milhões e a migração de todo um sistema em torno de U$ 12 a 17 milhões.

Em termo de resultados e distribuição de dividendos historicamente, temos um REIT que vem elevando seus dividendos continuamente por mais de 10 anos a uma taxa média de 14% ao ano. Isso mesmo com a proposta de manter o Payout Ratio abaixo de 90%.

Digital Realty Dividendos
Evolução dos dividendos de Digital Realty Trust

Em relação à divulgação dos resultados do segundo trimestre de 2015, apresentados em 20 de julho, os destaques foram a aquisição da empresaTelx, aumentando o número de propriedades, a superação do consenso entre os analistas para o Funds from Operations por ação ( U$1,30 contra U$1,25), controle do perfil da dívida e aumento de 20 pontos-base no ROIC (Retorno Sobre Capital Investido).

Concluindo, um REIT bastaste estável, sem surpresas desagradáveis e com uma sólida e crescente distribuição de dividendos.

Extra Space Storage (NYSE:EXR)

É um REIT americano cujos imóveis estão destinados a depósito e armazenamento de objetos pessoais. Atualmente seu portfolio é composto por 1.106 propriedades, das quais 51% são completamente possuídas pelo REIT, 24% em joint-venture e 25% como administrador. Para chegar nesse patamar, o REIT vem adquirindo entre 50 e 100 imóveis por ano. Até o meio de 2015 já foram adquiridos 34 e há 4 em fechamento de contrato.

Além da aquisição de novos imóveis, o REIT também foca em readequação e revitalização dos imóveis de modo a aumentar a competitividade dos mesmos e conquistar um maior número de consumidores.

Extra Space StorageO histórico deste REIT impressiona. São 37 trimestres de performance superior aos demais REITs do setor de armazenagem, seja naa geração de renda média por loja, no controle das despesas e no lucro líquido operacional. O retorno total ao acionista nos últimos 10 anos foi de 636%, sendo o REIT mais rentável dos Estados Unidos no período. Digital Realty Trust, falado anteriormente, fica em terceiro lugar com 549% de retorno.

Os resultados do segundo trimestre foram divulgados no dia 29 de julho e mostraram aumento do Funds From Operations ajustado em incríveis 17% ! O aumento da receita no quesito ‘mesmas lojas’ foi de 9% e o do lucro líquido operacional (NOI) foi de 12%. A ocupação nesse mesmo quesito fechou o trimestre em 94%. Além disso, elevou os dividendos para U$0,59 por ação, um aumento de 25%!

Se falta glamour nos imóveis, sobre eficiência na execução das aquisições e na administração dos mesmos. É um REIT com forte desempenho tanto em crescimento patrimonial, quanto em relação aos dividendos. É basicamente tudo que um investidor almeja.

Com isso, você pôde avaliar mais alguns REITs que estão presentes em sua carteira de investimentos. De REITs diversificados e voltados pincipalmente para escritórios e varejo no Canadá a outros focados em Data Centers e Centros de Armazenamento Pessoal nos Estados Unidos, também pôde conferir o nível de diversidade dos REITs presentes nestes mercados, bem como os resultados fora de série que as administrações deles tem conseguido.

Continua na Parte 4.

 

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Este post tem 30 comentários

  1. Avatar

    Mais uma vez, um artigo surpreendente! Vou ter que começar um tratamento contra ansiedade, por fico em desespero aguardando o próximo artigo. Bem explicativo, fácil de entender. Já estou contando os dias para o próximo artigo. Continue com este ótimo trabalho!

    Atenciosamente,
    Marcelo Júlio

  2. Avatar

    Bom Dia!!
    Será que existe alguma corretora de forex que opera reits? Seria uma forma de se alavancar um pouco.
    Só achei corretoras de forex (activtrades)com ações e indices, mas Reits nunca achei.

    Abraço
    Ariel

      1. Avatar

        Obrigando!!
        Mandei um e-mail para o CIMbanque para ver se eles trabalham com Reits e saber qual é o fundo garantidor do banco.
        Vamos ver a resposta.
        Você dá assessoria pra formar carteira de Reits?
        Abraço
        Ariel

        1. Investidor Internacional

          Olá Ariel,

          Sim, é possível comprar REITs pelo CIM Banque.

          Não tenho um serviço de assessoria (por enquanto). 🙂

          Abçs!

  3. Avatar

    Cada vez fico mais impressionado com a qualidade de artigos nesse segmento de investimento tao especifico (REITS). Parabens pela qualidade do conteudo, sempre acompanhando!!!

  4. Avatar

    Olá Investidor Internacional,

    Parabéns pelo ótimo post.

    Já estamos no aguardo do próximo 🙂

    Um abraço

  5. Avatar

    II,

    Excelente mais uma vez! O conteúdo que você proporciona aqui despertou um gatilho que há muito eu pensava mas não via com muita clareza: investir em países mais “produtivos” que o Brasil. Muitíssimo obrigado.

    Uma dúvida: como você faz pra escolher as aplicações? De onde você tira a base disponível para fazer comparações? Imagino que você utilize algum sistema que coloque, por exemplo, todos os REITs em perspectiva e consiga comparar DY, P/VPA, etc.

    Mais uma vez obrigado pelo conteúdo e pela disposição em ajudar com informação de qualidade.

    1. Investidor Internacional

      Olá Ceariba,

      Você pode sim usar sistemas de filtros com dados fundamentalistas para selecionar os REITs.

      Também pode acompanhar opiniões de analistas ou ver quais dos REITs têm distribuído e aumentado os dividendos há mais tempo.

      Abçs!

  6. Avatar

    Excelente artigo. Parabéns.

  7. Avatar

    Mais um excelente artigo Investidor Internacional ! Parabéns.
    Uma dúvida: posso investir em REITs através da Interactive Brokers ? Não localizei no web broker deles uma categoria REIT. Em qual categoria podem estar ?

  8. Avatar

    Ótimo artigo.
    Sabe informar se consigo comprar REITs e em todas s corretoras americanas que você colocou no seu outro artigo

  9. Avatar

    O seu blog é sensacional! Parabéns!

    Já há algum tempo vinha pensando em investir no exterior, justamente pelo mesmo motivo que você explicou aqui no blog: diversificação e proteção contra a instabilidade econômica e política no Brasil.

    Já invisto em IVVB11 e meu objetivo é formar uma carteira com ETFs compostos por empresas estrangeiras em setores distintos.

    Estou ansioso pelas próximas postagens, em especial sobre tributação e dicas de como enviar os recursos para o exterior sem pagar taxas e spread de dólar exorbitante.

    Abraço!

  10. Avatar

    Olá, parabéns pelo blog. Pelo que venho lendo é o melhor conteúdo em língua portuguesa sobre investimentos no exterior. Parabéns!
    Tenho uma pergunta: conhece a UM Investimentos? Eles formaram uma parceria com a Saxo e oferecem a plataforma dinamarquesa para investimentos no exterior. Recomendaria? Seria mais vantajoso escolher uma corretora brasileira para operar internacionalmente para quem pretende manter os recursos no Brasil?

    1. Investidor Internacional

      Olá, Luciano.

      Precisaria saber exatamente o que é essa parceria. Não posso opinar.

      Acho apenas que a conta externa não deva ter nenhuma conexão com o Brasil.

      Abçs!

  11. Avatar

    Outro ótimo artigo. Irei me aprofundar depois nesses tais Reits.

    Investidor Internacional, sem querer abusar, uma pergunta: a gente sempre vê na tv o pessoal com conta na Suiça sem declarar…e aí eu te pergunto: Vale mesmo a pena ter conta em outros países declarando na Receita daqui? Ou os impostos somados com outros custos tornam isso desvantajoso?

    Te agradeço desde já.

  12. Avatar

    Caro Investidor Internacional,

    Mais um excelente artigo sobre REITs.

    Há algum e-mail que eu possa entrar em contato com você?

    Abraço

  13. Avatar

    Boa tarde Investidor Internacional,

    Vc conhece a Boston properties (lajes corp) e o grupo Simon properties (centros comerciais)?

    Poderia emitr uma opinião acerca desses “gigantes”?

    Abs

    1. Investidor Internacional

      Olá Rodrigo,

      Sim, conheço.

      São REITs mais consolidados e estão entre os maiores do mundo. Simon é o maior disparado.

      Entretanto não distribuem tanto dividendo. Os yields estão em 2% (BXP) e 3% (SPG). Coloque aí os 30% de imposto e não sobra muita coisa. Apesar do Simon estar aumentando os dividendos nos últimos trimestres e Boston ter distribuídos dividendos especiais bem interessantes.

      Acho que se é pra ficar nos maiores REITs compensa comprar um ETF de baixo custo.

      Abçs!

  14. Avatar

    Poderia citar alguns ETFs de REITs p/ posterior análise?

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