Investir em REITs

Os 4 últimos REITs americanos que compõem nossa carteira têm uma coisa em comum. Veja o quê

Nesta quarta e última parte da carteira internacional de REITs, vamos focar em REITs norte-americanos, todos negociados na bolsa de Nova Iorque, que possuem não só uma diversidade grande de imóveis, como um histórico de rentabilidade e bom desempenho no longo prazo e que juntos permitem uma interessante diversificação entre os setores de varejo, escritório/industrial e de saúde.

Conforme já mencionado, os REITs são formas de se investir em imóveis, cujos ganhos para o acionista podem vir na forma de elevação patrimonial e pela distribuição e reinvestimento dos dividendos.

Pelas regras de constituição dos REITs nos EUA, 75% do total dos ativos deve estar relacionado diretamente a imóveis, em caixa ou investimentos em títulos do governo. Pelo menos 75% do lucro bruto deve ser derivado de aluguel de propriedades reais, juros de dívida hipotecária e ganhos com negociação de imóveis. Além disso, é obrigado a distribuir pelo menos 90% do lucro tributável para os acionistas.

Realty Income (NYSE:O)

Realty IncomeÉ um dos maiores REITs americanos, com valor de capitalização de mercado de U$ 16 bilhões. Possui 46 anos de atividade e é um dos componentes do índice S&P 500 das maiores empresas dos Estados Unidos. Tornou-se companhia pública em 1994. Já comercializou mais de 5.000 propriedades e negociou mais de 1.900 renovações de aluguel. Detém uma comprovada reputação no setor e uma equipe administrativa bastante experiente.

Atualmente possui 4.452 propriedades, com mais de 235 inquilinos comerciais, diversificados em 47 tipos de indústrias e localizadas em 49 estados americanos e Porto Rico. Dessas propriedades, 79% estão voltadas para varejo e os demais 21% em outros setores.

O foco da empresa está em distribuir dividendos mensais através da locação de propriedades comerciais bem localizadas, geralmente de inquilino único, com contratos de longo prazo, além de uma gestão ativa de portfolio.

Uma das estratégias principais consiste em avaliar a capacidade de geração de caixa do inquilino e optar somente por aqueles que demonstrem segurança e confiabilidade em cumprir com suas obrigações.

Realty Income
Imóveis-modelo na estratégia de Realty Income

Outra estratégia em relação ao tipo de inquilino almejado é a escolha daqueles resistentes ao comércio eletrônico (academias, cinema e serviços automotivos), consumo não-cíclico (farmácias e mercearias), lojas de desconto (lojas de 1 dólar, clubes de desconto e restaurantes fast-food) e propriedades industriais de serviços essenciais.

Atualmente, a empresa possui 98,2% de ocupação em seus imóveis, nunca tendo sido menor que 96% em 46 anos de história. Esse sim é o meu nível de resilência à vacância! Possui prazo médio de vencimento dos contratos em 10,3 anos. Mais de 90% dos inquilinos estão enquadrados na descrição do parágrafo acima e são empresas do quilate da Walgreens, Fedex, Dollar General, LA Fitness, Family Dollar, AMC Theatres, entre outros.

Seus dados de dívida estão em linha com uma gestão conservadora:

  • Dívida/EBITDA = 5,9x
  • Cobertura de Juros = 4,0x
  • Fluxo de caixa livre de U$ 95 milhões por ano.

Em relação ao segundo trimestre de 2015, apresentando um Funds from Operations ajustado por ação (índice mais importante que determina a lucratividade de um REIT) de U$ 159,1 milhões , alta de 6,3% em relação ao ano anterior.

Já no que se refere aos dividendos, o gráfico abaixo ilustra bem o que é uma empresa bem gerida no longo prazo. Desde a listagem em bolsa no ano de 1994, já houve 81 aumentos de dividendos e 540 meses ininterruptos de pagamentos, com aumento anual da ordem de 4,6%. Mesmo durante a crise de 2008, a empresa aumentou os dividendos.

Realty Income Dividendos
Evolução dos dividendos Realty Income

O retorno total composto, assumindo o reinvestimento dos dividendos, é da ordem de 16,4% ao ano desde 1994, frente a um aumento de 10,8% da média dos Equity REITs, 10% do índice Dow Jones, 9,5% do S&P 500 e 9,5% do índice NASDAQ.

National Retail Properties (NYSE:NNN)

National Retail PropertiesÉ um REIT muito parecido com o anterior, também focado em imóveis comerciais, neste caso com exclusividade no varejo. National Retail Properties possui pequenos imóveis comerciais de inquilino único, com contratos longos, alta ocupação histórica e elevada taxa de renovação.

Por que o foco no varejo? Pela maior probabilidade de renovação, pois o varejo é muito dependente da localização, já que se cria uma base de clientes estabelecida na região e uma mudança de local, além de custosa, trará a perda desses clientes e necessidade de angariar novos. Já em relação a indústria e escritório, as empresas não costumam ser tão dependentes assim de uma localização específica, podendo se mudar sem prejuízo visível para o negócio.

Os números falam por si só. Possui uma performance superior ao de qualquer índice de mercado, seja REIT ou ação no longo prazo e um dividend yield bem significativo de 4,9% ao ano atualmente.

National Retail Properties
Dividend Yield e retorno no longo prazo de National Retail Properties

Também tem uma gestão conservadora em termos de balanço, uma seleção criteriosa de inquilinos, imóveis bem localizados e fáceis de locar, com contratos de longo prazo (apenas 5,6% vencem até o fim de 2017) e inquilinos responsáveis por toda a manutenção e impostos relacionados aos imóveis.

Essa gestão cuidadosa e o foco na estratégia permitiram à empresa manter uma ocupação mínima de 96,4% desde 2003, bem acima da média do mercado e possibilitou manter uma geração de caixa contínua e crescente nas últimas décadas. Isso sustentou o crescimento dos dividendos de maneira ininterrupta pelos últimos 26 anos. Isso sim é o que o investidor de longo prazo deve procurar.

 

National Retail Properties
Crescimento consistente de dividendos de National Retail Properties.

 

Possui ativos com valor acima dos U$5,6 bilhões, sendo 2.104 propriedades em 47 estados americanos, mais de 400 inquilinos, com os 25 principais sendo empresas que possuem uma média de 1612 lojas cada, ou seja, são empresas de grande porte.

Os inquilinos estão distribuídos em lojas de conveniência, restaurantes, serviços automotivos, cinemas, centros de entretenimento familiar, lojas de auto-peças, academias, lojas esportivas, bancos, clubes de desconto, farmácias, mercearias, serviços médicos, entre outros.

National Retail Properties
Imóveis-padrão de National Retail Properties

 

Em relação aos últimos resultados referentes ao segundo trimestre de 2015, o REIT apresentou uma elevação de 9,8% no Funds from Operations ajustado por ação , aumento de 11,5% na receita com aluguéis, aumento de 1,3% no lucro líquido, aumento de 12,1% no lucro operacional e payout conservador de 76%.

WP Carey (NYSE:WPC)

WP CareyÉ uma empresa fundada em 1973 e convertida em REIT em 2012. Possui atualmente 852 propriedades, com 219 inquilinos, média de vencimento dos contratos em 9,2 anos e ocupação média de 97,8% nos últimos 10 anos. Sua capitalização de mercado é de U$ 6,6 bilhões.

Possui uma estrutura bastante diversificada. 81% da receita vem dos imóveis, sendo 134 propriedades de escritórios, 250 industriais, 92 de galpões logísticos, 251 no setor de varejo e 125 propriedades variadas. 19% da receita vem da administração de investimentos, sendo 2 REITs diversificados e 2 REITs de hotel.

Graças às suas dimensões possui diversificação tanto geográfica quanto em tipos de imóveis e tipos de inquilinos. Possui 65% dos imóveis nos EUA e os demais em diversos países europeus, particularmente Alemanha, França, Reino Unido, Espanha e Finlândia. Em virtude disso, faz uso de mecanismos de Hedge para evitar que as flutuações cambiais interfiram nos resultados da empresa.

WP Carey Propriedades

Sua estrutura permite focar apenas em aquisições de qualidade. As 5 etapas para compra de uma propriedade são divididas em detecção de oportunidades, avaliação das condições do imóvel e do inquilino, comitê de avaliação de preço, comitê de investimento e fechamento do negócio. Todas as etapas são acompanhadas e fechadas por membros sêniores da administração.

Em relação aos resultados do segundo trimestre de 2015, houve aumento de 9% na receita total, elevação de 8,3% no Funds from Operations ajustado por ação, elevação dos dividendos para U$ 0,954 por ação. É a 57ª elevação consecutiva dos dividendos trimestrais! É isso mesmo que você leu. Todas os últimos 57 dividendos distribuídos foram maiores que o dividendo do trimestre anterior, mesmo durante a crise de 2008. A última vez que um dividendo foi igual ao anterior foi em 2001.

WP Carey

A valores atualizados, o REIT possui um dividend yield de 6,5% e um payout de 95,4%.

Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI)

Omega Healthcare InvestorsÉ um REIT voltado para a área de saúde, com foco particular em propriedades relacionadas ao atendimento avançado de enfermagem (Skilled Nursing Facilities).

Este tipo de serviço é o nível mais avançado no que se refere às propriedades voltadas para o cuidado com idosos. São onde os clientes que necessitam de cuidados especiais, como alimentação e medicação diferenciadas ou portadores de Parkinson e Alzheimer, recebem suporte por profissionais de enfermagem, fisioterapia, terapia ocupacional especializados 24 horas por dia, 7 dias por semana. Além disso, também podem possuir serviços farmacêuticos, laboratórios, exames radiológicos, entre outros.

Conforme a população idosa vem aumentando, sendo estimado que as pessoas com mais de 85 anos irão corresponder a 5% da população em 2050, a necessidade por serviços de cuidados especiais também devem aumentar, fator principal em que se baseia o crescimento deste REIT.

Omega Healthcare Investors
Enfermeira em uma Skilled Nursing Facility

 

Também possui propriedades para empresas que fornecem os demais tipos de assistência aos idosos, consultórios médicos e alguns terrenos.

O REIT possui mais de 900 propriedades localizadas em 41 estados e no Reino Unido, ocupadas por 84 operadores diferentes. Em grande parte fruto da fusão com o REIT Aviv no começo de 2015.

Historicamente, Omega Healthcare Investors possui uma performance sólida e crescente. Está no top 3 entre os REITs mais rentáveis dos EUA nos últimos 10 anos. Apresentou um crescimento total (incluindo o reinvestimento dos dividendos) de incríveis 582% no período!

Já em relação aos dividendos, tem apresentado consistentes aumentos nos últimos 13 anos. O dividendo por ação em 2004 foi de U$ 0,72 e em 2014 foi de U$ 2,02 por ação, indicando um aumento anualizado de 11%.

Omega Healthcare Investors

Os resultados do segundo trimestre de 2015 foram divulgados no começo de agosto e mostraram:

  • Funds from Operations ajustado por ação de U$0,77, acima do previsto, que era de U$0,74-U$0,75.
  • Elevação de 2% nos dividendos em relação ao trimeste anterior para U$0,55 por ação. São 12 trimestres consecutivos de aumento.
  • Elevação de 62% nas receitas devido a fusão com Aviv REIT.
  • Queda de 7% no lucro líquido comparado ao mesmo período de 2014.
  • Queda do lucro por ação para U$0,22 frente a U$ 0,37 anteriormente, devido ao custo com aquisições.

Como você pôde ver, os 4 últimos REITs da carteira possuem um histórico bastante persistente de resultados no longo prazo, com aumento constante de dividendos há décadas.

  • Realty Income: 46 anos.
  • National Retail Properties: 26 anos.
  • WP Carey: 18 anos.

A única exceção é Omega Healthcare Investors que reduziu os dividendos em 2000 e os cortou em 2001 e 2002. Entretanto, desde então, a performance da companhia tem sido estelar, sendo um dos top REIT em termos de retorno ao acionista nos últimos 10 anos e tem elevado os dividendos de forma constante pelos últimos 13 anos.

Quando se procura investir no longo prazo, é necessário comprar ações ou REITs que tenham condição de entregar resultados significativos por muitos anos. Para o investidor conservador, investir em uma companhia que tem sustentado dividendos e crescimento patrimonial por mais de 20-30 anos indica uma baixíssima possibilidade de surpresas negativas mais à frente. Para o investidor focado em renda então, isso se torna fundamental.

 

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Este post tem 22 comentários

  1. Avatar

    Mais um artigo excepcional!! Vendo esses artigos que vejo o tanto que os fundos imobiliários aqui do Brasil, ainda estão engatinhando.

    Atenciosamente,
    Marcelo Júlio

  2. Avatar

    Excelente série de artigos, assim como a série sobre abertura de conta no exterior.

    Como conheci o blog há pouco tempo, tenho uma dúvida talvez idiota, mas lá vai: essa carteira é fictícia, apenas para fins de estudos ou você realmente já diversifica no exterior? Se sim, em qual corretora/banco? Não achei essa resposta nos vários posts que li.

    Obrigado!

  3. Avatar

    Sobre o primeiro REIT Realty Income: “retorno total composto, assumindo o reinvestimento dos dividendos, é da ordem de 16,4% ao ano desde 1994”. 16% de retorno é muito bom e se pensarmos que a moeda é o dólar, nesse contexto é mais do que bom, é estupendo!
    No Brasil um FII rende muito menos que isso em torno de 0,7% ao mês de aluguel, fora a “desvalorização” das cotas (pela crise) o saldo infelizmente é negativo, boa parte das vezes. Acrescente a isso a desvalorização do real de 30% nesse ano…

    1. Investidor Internacional

      Olá Bruno,

      O ideal é acompanhar períodos maiores de tempo e comparar com a inflação no país.

      Entretanto, não há muitas empresas ou FIIs no Brasil que possam ser avaliados por 1 ou 2 décadas.

      Abçs!

  4. Avatar

    Investidor Internacional, como você realiza essa pesquisa dos REITs?
    Assina algum tipo de serviço pago, ou pelo proprio serviço da sua corretora nos EUA, ou ainda faz a pesquisa por conta própria mesmo através de sites e blogs, além do próprio site da empresa?

    1. Investidor Internacional

      Olá André,

      Você pode procurar na lista de REITs da NAREIT, onde há todos os REITs dos EUA.

      Para esses REITs eu parti de um universo menor. Selecionei REITs entre os que pagavam dividendos há mais tempo, como esses da parte 4, e entre aqueles que estavam com mais crescimento, como os 2 da parte 3.

      Como eu tenho acompanhado pelo menos uma centena de blogs e sites de finanças nos EUA há alguns anos, também foi possível ter uma idéia daqueles REITs que eram mais conhecidos e que eles gostavam mais para fazer uma análise mais detalhada depois.

      Abçs!

  5. Avatar

    Olá Investidor Internacional,

    Parabéns pelo conteúdo. As informações desse site tem “aberto” minha mente para novas oportunidades / diversificações.

    Uma curiosidade: você pode informar alguns sites de finanças americanos que sejam relevantes?

    Abraços

  6. Avatar

    Olá Investidor Internacional,
    O Imp. de renda americano é de 15%? É descontado na fonte ou precisamos declarar e recolher? Como declaramos os proventos no nosso imp. de renda brasileiro? Há bitrbutação?

      1. Avatar

        Prezado II,

        Acredito que 99,99% dos leitores do blog aguardam ansiosamente este artigo sobre tributação… rs 🙂

        Parabéns pelo excelente conteúdo do site

  7. Avatar

    Investidor Internacional, bom dia

    Excelente post.

    Com certeza investir nesses REITs americanos parece muito interessante.

    Uma coisa me chamou atenção.

    No National Retail Properties observei que em 1990 os dividendos eram de R$1,00 e pouco e em 2015 estavam em R$1,70. Está correto este crescimento?

    Achei os alugueis dos outros REITs muito bons, mas este do NNN eu achei o crescimento em 25 anos muito pequeno.

    Um abraço

    1. Investidor Internacional

      Olá Ricardo,

      Sim, é isso mesmo. A companhia vem aumentando os dividendos bem lentamente, mas ainda assim cresce mais que inflação nos EUA.

      Se você olhar o retorno total (valorização da cota+reinvestimento dos dividendos) verá um retorno anualizado de 15% ao ano nos últimos 25 anos. Isso não é trivial.

      Abçs!

      1. Avatar

        Olá II,

        obrigado pela resposta.

        Não tinha me atentado à valorização da cota.

        Vc tem razão, olhando de forma global (dividendo e cota) o valor é considerável.

  8. Avatar

    Boa noite, II
    Parabens pelo site, talvez unico no Brasil para o que se propõe, e pelo alto nível das pesquisas, informações e comentarios que nos são passados. Gostaria de saber se já utiliza alguma conta em corretora estrangeira para compra desses titulos ou se poderia indicar alguma de sua preferencia. Desde ja agradeço.

    1. Investidor Internacional

      Olá Marcos,

      A escolha da corretora é algo muito pessoal. Cada um tem uma necessidade, sejam os custos, a segurança ou a possibilidade de acesso a algum país específico. Todas as mostradas no site são corretoras bastante usadas e comentadas no meio. Veja aquela que mais se adequa ao seu perfil.

      Abçs!

  9. Avatar

    Boa tarde!

    Parabéns pelo trabalho e por compartilhar estas informações.
    Gostaria de saber se os rendimentos dos REITS são creditados mensalmente em nossa conta, como acontece os fundos imobiliários aqui do Brasil.

    Obrigado

  10. Avatar

    Olá, parabéns pelo valioso conteúdo.
    Para um iniciante estudar, quais REITs vocês tem adquirido ultimamente? Algum em específico que esteja se destacando na análise fundamentalista como subavaliado pelo mercado?

    Obrigado desde já.

    1. Investidor Internacional

      Olá Ricardo,

      Eu não comento minhas operações, mas quando montei essa carteira, coloquei aqueles que tinha gostado.

      Abçs!

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