Simon Property Group

simon property group

Veja os números e destaques do maior REIT de shoppings do mundo

Simon Property Group (NYSE:SPG) foi durante muito tempo o maior REIT do mundo dentre os Equity REITs ou REITs baseados em imóveis. A outra categoria é composta por REITs baseados em dívida imobiliária, chamados Mortgage REITs. Atualmente ocupa a segunda posição do mundo em valor de mercado em sua categoria, ficando atrás apenas do American Tower, REIT especializado em torres e antenas para comunicações.

Em minha recente viagem a Nova Iorque tive a oportunidade de conhecer uma propriedade deles, o Woodbury Common Premium Outlets. E realmente pude perceber que este tipo de varejo ainda possui certa resiliência em relação às lojas online. Em geral, outlets de marcas famosas próximos a destinos turísticos atrai o melhor tipo de cliente, aquele que viaja pra gastar. Acredito que no ônibus que eu fui, havia apenas estrangeiros, sendo que uns 20% de chineses.

Bom, vamos falar da empresa.



O negócio da Simon

Como já disse, é o maior proprietário de shoppings dos Estados Unidos. Ao final de 2017, possuía participação total ou parcial em 207 propriedades nos Estados Unidos ( 107 malls, 68 outlets, 14 mills, 4 centros de estilo de vida e 14 variados). Internacionalmente, possui participação em 9 outlets premium no Japão, 8 na Europa,  4 na Coreia do Sul, 2 no Canadá, 2 na Malásia e 1 no México. Além disso, possui 21% das ações da Klépierre, um REIT francês que possui shoppings em 16 países europeus.

Em 2014, Simon realizou um spin-off, ou seja, separou parte de suas propriedades e lançou um novo REIT no mercado, chamado Washington Prime Group (NYSE:WPG). À época, os acionistas da Simon receberam uma ação da Washington para cada duas que possuíam da SPG. O objetivo foi vender as propriedades de categoria inferior e ficar apenas com as propriedades de primeira linha, que inclui lojas de grifes e marcas mais caras.

Em se tratando das propriedades americanas, percebe-se também que existe uma grande diversificação de locatários, incluindo Gap, L Brands (Victoria’s Secret), Ascena Retail Group, Signet Jewelers, Forever 21, Foot Locker, Abercrombie & Fitch e muitos outros. Nenhum deles com mais de 4% do total, sendo a grande maioria com menos de 1% das lojas. Isso não exime a empresa de possuir em seu portfólio empresas que estão passando por dificuldades financeiras, inclusive com pedido de falência, casos da Sears, J.C. Penney e Nordstrom.

woodbury common premium outlet
Vista do Woodbury Common Premium Outlet

Os números da Simon

A empresa publicou os resultados do primeiro trimestre de 2018 no dia 27 de  abril. O lucro líquido atribuível aos acionistas atingiu 620 milhões de dólares, ou 2 dólares por ação, comparado a 477 milhões e 1,53 dólar por ação de um ano antes. No resultado atual, existe um evento não recorrente que inflou o resultado em 135 milhões ou 0,38 por ação.

O FFO (funds from operations), medida mais objetiva para avaliar renda proveniente dos aluguéis do REIT atingiu 1,026 bilhão, ou 2,87 por ação, comparado a 985 milhões e 2,74 dólares por ação de um ano antes, alta de 4,7%. São números que superaram as expectativas dos analistas.

O dividendo trimestral para 2018 foi elevado em 11,4% e agora será de 1,95 dólar por ação.

Agora outros números bem interessantes. Existe um fator chamado lease spread. É quanto o locador consegue elevar o aluguel ao final do contrato. Nos 12 meses terminados em 31 de março de 2018, este número foi de 12,6%. Um número muito forte e só possível em shoppings de grande tráfego, com lojas requisitadas e que vendem muito. As vendas por “pé quadrado”, que corresponde a 9% do metro quadrado, chegaram a 641 dólares nos últimos 12 meses, alta de 4,2%, o que indica um forte volume de vendas por área da loja. Resultado puxado pelo grande número de lojas de marca e alto valor agregado nos produtos vendidos.

Não bastasse isso, Simon é um dos REITs que mais recompram ações no mercado. No primeiro trimestre, aproveitando as quedas do setor como um todo, foram 1.473.588 ações recompradas.

A taxa de ocupação terminou o trimestre em 94,6%. Isso porque o varejo americano passa por crise. Agora compare com qualquer fundo imobiliário brasileiro. Quantos elevaram aluguéis e dividendos este ano e estão com ocupação acima de 90%?

Na teleconferência de resultados, o CEO David Simon chegou a afirmar que apenas 40 das empresas membros do S&P 100 terão mais de 4 bilhões em lucro este ano. Considerando o lucro de um REIT como o FFO, Simon está entre elas. Além disso, o REIT distribuirá mais de 3 bilhões de dólares em dividendos, o que a coloca entre as 40 empresas que mais distribuirão dinheiro aos acionistas em todo o mundo no ano de 2018.



Redesenvolvimento

Ao mesmo tempo em que constrói novos centros de compras, a Simon não dorme no ponto e tem anunciado redesenvolvimento de alguns de seus malls e outlets. Cinco desses redesenvolvimentos são lojas da Sears que ficaram vagas e estão sendo adaptadas para receber novos inquilinos, sejam eles restaurantes, academias, cinemas, hotéis, escritórios ou mesmo residências! Como eu mostrei no artigo sobre o varejo americano, os shoppings estão se transformando de maneira brutal para atrair o consumidor do século XXI.

Simon Property Group é um dos REITs mais antenados às mudanças e essa diversificação entre locatários de diversas áreas já é uma realidade em seus imóveis.

Diferenciais competitivos

Como você viu, os fortes números de vendas em seus shoppings premium permitem uma excelente geração de caixa para a Simon. Aliado a isso temos uma equipe de gestão que se preocupa com a redução dos custos operacionais e aproveita a economia de escala como ninguém.

Tudo isso permite que a empresa trabalhe com uma relação dividendo/FFO ajustado de cerca de 62% ao final de 2017. Isso significa que de cada dólar gerado, 62 centavos são distribuídos aos acionistas e 38 são retidos para reinvestimento. Essa gordura extra permite não só que os dividendos fiquem seguros, como também que a empresa opere com conforto financeiro. Simon é a única empresa de real estate a ter nota de crédito A e pode emitir dívida a juros menores que os concorrentes.

Outro fator é que a competição online afasta novos players do mercado de shoppings. É muito caro construir um e agora com o risco de fechamento de muitos deles nos Estados Unidos, não creio que haja muita gente interessada em investir nessa área.

Michael Kors
Corra, senão as chinesas compram tudo!

Conclusão

Simon Property Group é considerada a melhor empresa de REITs de shoppings do mundo. Possui uma equipe administrativa de qualidade que tira o máximo das propriedades premium que possui. Tem aumentado os dividendos de forma contínua nos últimos 7 anos, sendo que estes tiveram que ser reduzidos nos anos de 2009 e 2010 em virtude da crise econômica.

A forte elevação dos dividendos desde 2011, em média 12% ao ano, foi tanto em virtude do aumento do FFO, quando do Payout Ratio (Dividendo/FFO ajustado). Este último número, que já foi de 44% em 2011 atingiu 62% ao final de 2017. São números ainda saudáveis, mas que devem aumentar nos próximos anos.

Enfim, o setor de varejo ainda é um lugar para se pisar em ovos no que se refere a investimentos, mas a Simon tem se provado uma empresa resiliente e que tem devolvido muito valor aos acionistas nestes últimos anos.


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Este post tem 9 comentários

  1. Parabéns por mais um excelente artigo!

    Tenho uma dúvida: os dividendos de REIT são tributados na fonte nos eua? E ai, investidores brasileiros compensam com o carne Leão aqui no brasil?

    Abs

    1. Investidor Internacional

      Olá André,

      Sim, são tributados em 30%, o que está acima da maior faixa de imposto de renda no Brasil, então é compensado e você ainda fica com os 2,5% em “crédito”.

      Abçs!

      1. Como assim, em crédito?

  2. investidor PJ no eua é isento de IR?

    1. Investidor Internacional

      Olá Felipe,

      Não. Só é retido menos imposto para quem ter residência fiscal em país que tem tratado de bitributação com os EUA, algo que nós não temos.

      Abçs!

  3. Parabéns matéria interessante.
    E como eu faço para investir neste grupo,
    E o mínimo de montante para investimento?

  4. Prezado, excelentes todos os seus posts.

    Certa vez encontrei um link para uma assinatura de análise de REITs do mercado americano, mas não consigo reencontra-lo.
    Poderia me passar o link, por gentileza.
    Muito grato pelas valiosas infos que nos passa.

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