REITs

A forma inteligente de se investir em imóveis no exterior

Historicamente, o investimento em imóveis é um dos melhores e mais populares em todo o mundo. Também pudera, imóveis são ativos reais, palpáveis e que se bem geridos podem trazer enormes retornos ao investidor.

Ativos reais possuem a vantagem de terem valor intrínseco. Um imóvel, diferentemente de outros ativos puramente financeiros, mesmo em condições venezuelanas, sempre terá valor. O sempre aqui exclui, obviamente, tragédias do nível Chernobyl, mas em todas as crises mais comuns os imóveis acabam sempre se recuperando.

Além do valor de um ativo real, que proporciona uma certa proteção contra a inflação e a desvalorização da moeda, o imóvel pode lhe proporcionar renda recorrente. Seja alugando para pessoas morarem ou empresas desenvolverem seus negócios, bons imóveis sempre terão procura. O crescimento populacional e o desenvolvimento dos centros urbanos são fatores que tem aumentado a procura por imóveis.

Não é à toa que o mercado imobiliário é o terceiro maior formador de bilionários do mundo, incluindo o atual presidente dos Estados Unidos. Fica atrás apenas do mercado financeiro e do mercado de moda/varejo, segundo levantamento da Forbes.

Como os REITs podem ajudá-lo?

Quando se trata de investimento em imóveis, a maioria das pessoas pensa apenas no imóvel próprio. No máximo, o que a maioria das pessoas consegue é ter um outro apartamento, casa ou conjunto comercial para alugar. Os REITs são capazes de levar essa diversificação a um patamar inimaginável para o cidadão comum.

REIT significa Real Estate Investment Trust. Quando eu falei sobre empresa offshore, eu já havia explicado sobre trusts de forma geral. Um trust nada mais é que um gestor cuidar da propriedade de alguém. Esse modelo foi criado nos Estados Unidos na década de 60 como forma de alavancar o setor imobiliário. Possui a vantagem tributária de não ter imposto a nível federal, desde que distribua pelo menos 90% do lucro para os cotistas sob a forma de dividendos. Esse percentual muda de acordo com o país em que o REIT está registrado.

Justamente por receber e distribuir quase todo o dinheiro sob a forma de dividendos, um REIT costuma distribuir proporcionalmente mais que as ações tradicionais. Por não reter muito caixa, o REIT necessita emitir ações e dívida para crescer. O crescimento de um REIT se dá tanto pela aquisição ou construção de novos imóveis, quanto pela renovação e valorização de imóveis já detidos.

O REIT democratiza o investimento em imóveis já que cada um é dividido em cotas que podem custar até menos de 10 dólares cada. Você pode comprar uma fração de uma quantidade grande de imóveis com valor na casa dos bilhões de dólares por um valor irrisório. Então, ao invés de permanecer limitado a imóveis de baixo valor, que você precisaria comprar de forma integral, você compra uma fração de todos os imóveis que o REIT possui, podendo incluir edifícios comerciais, imóveis industriais, casas e apartamentos, galpões logísticos, shoppings, lojas comerciais, estacionamentos, etc.

Todas essas características colocam os REITs disputando cabeça a cabeça com o índice NASDAQ o posto de melhor investimento dos Estados Unidos. Na tabela abaixo vemos que o índice All Equity REITs vence em seis janelas de tempo, enquanto o índice NASDAQ vence em cinco:

reit
Comparação histórica entre índices de ações e REITs

Não é só no retorno total que os REITs têm apresentado uma performance melhor, mas em termos de renda, os REITs têm distribuído valores maiores que as ações. Isso é particularmente importante para aqueles que estão na fase de usufruir desses rendimentos.

Comparação de dividend yield atual:

  • FTSE Nareit All REITs: 4.15%
  • FTSE Nareit All Equity REITs: 3.75%
  • S&P 500: 1.96%

Basicamente, os REITs rendem mais, distribuem mais e em geral são menos arriscados que as ações. Fazem tanto sucesso, que hoje já existem mais de 220 REITs apenas nos Estados Unidos. Entendeu porque é uma classe investimentos das mais importantes?

Entretanto, antes de entrar nesse mundo, é preciso saber algumas coisas:

A diferença entre Mortgage e Equity REITs

Os REITs se dividem em duas classes principais, mortgage e equity. Mortgage se refere a títulos hipotecários. São dívidas lastreadas em imóveis, que podem ser residenciais ou comerciais. Assemelham-se aos nossos LCIs e CRIs. Equity são os imóveis propriamente ditos, que geram renda a partir dos aluguéis cobrados.

Os Mortgage REITs então distribuem renda vinda de juros. Costumam pagar mais dividendos, mas no longo prazo o retorno é menor.

Os Equity REITs distribuem renda vinda de aluguéis. Costumam pagar menos dividendos, mas no longo prazo o retorno é maior.

Os tipos de imóveis

Dentre os Equity REITs existe uma variedade enorme de imóveis que podem ser adquiridos. Existem REITs que possuem imóveis de diferentes tipos (entram na categoria diversificados), mas uma grande parte é especializada em um tipo específico de imóvel:

  • Apartamento
  • Armazenamento
  • Casa
  • Comércio
  • Condomínio
  • Escritório
  • Floresta
  • Industrial
  • Infraestrutura
  • Shopping center
  • Hotelaria
  • Hospital
  • Clínica
  • Data Center

Cada tipo possui características próprias e reagem de uma forma diferente à situação da economia como um todo. Escritórios e hotéis sofrem mais com a economia ruim, já hospitais e infraestrutura são mais estáveis.

Como avaliar REITs

O principal dado em se tratando de REITs e que mede a geração de caixa dos imóveis dele é o chamado NOI, ou Net Operating Income. É calculado ao se pegar a renda gerada pelos imóveis e subtrair as despesas atribuídas a eles, incluindo manutenção, seguros, taxas, etc.

Obtido o NOI podemos calcular outra métrica importante, que é o Cap rate. Cap rate é a relação entre o NOI e o valor dos imóveis, ou seja, quantos por cento de lucro os imóveis geram.

Já em termos de múltiplos, temos dois muito importantes:

P/FFO: Preço dividido pelo Funds From Operations significa quantos dólares você paga para cada dólar gerado pelos imóveis. O FFO é medida de lucratividade. Ele é mais importante do que o lucro líquido, já que pelas normas contáveis (GAAP) este último é muito impactado por despesas sem efeito-caixa como amortização e depreciação.

P/NAV: Preço dividido pelo Net Asset Value significa quantos dólares você paga para cada dólar em valor líquido dos ativos que compõem a carteira de imóveis do REIT. O ideal é que esse valor seja próximo ou menor que 1.

Quando se compara REITs usando esses múltiplos também preciso levar em conta tanto as perspectivas de crescimento, quanto o histórico deles. Um REIT com gestão competente, excelente track record e forte crescimento costuma ser negociado a múltiplos mais elevados.

A evolução do NOI e do FFO medidos por cota durante os anos é uma métrica importante para se avaliar o crescimento de um REIT.

Outro dado importante a ser avaliado é a estabilidade financeira. Como REITs costumam operar alavancado, ou seja, fazem dívida para financiar crescimento é preciso verificar sua capacidade de pagá-la. Algumas métricas importantes são:

  • Dívida Total/Capitalização de mercado. Capitalização de mercado=valor de todas as ações ordinárias+valor de todas as ações preferenciais+valor da dívida total
  • Dívida/Valor Total dos Ativos
  • Dívida/EBITDA
  • Cobertura de juros: É a capacidade do REIT de pagar os juros da dívida com a sua geração de caixa. Pega-se o valor do NOI ou do EBITDA e divide-se pelos juros a serem pagos no mesmo período. Acima de 2 é o ideal e acima de 4 é excelente.

Os REITs com o melhor balanço possuem a vantagem de terem um custo de capital menor, que é outra métrica importante. Eles consegue se financiar a juros menores. Um caso de REIT com essa característica é o já analisado Simon Property Group.

Pra finalizar a análise, precisamos ver a questão dos dividendos. Quem investe em imóveis quer renda. O primeiro critério a analisar é o dividend yield (dividendo pago em um ano dividido pelo valor da cota). O segundo é o Payout Ratio, que é quanto do FFO é distribuído como dividendo. Quanto menor, melhor. O terceiro é o crescimento dos dividendos, ou seja, quanto essa distribuição em termos de dólar por cota tem crescido nos últimos anos. O quarto é o número de anos que o REIT distribui dividendos sem reduções ou cortes. Quanto mais longevo, maior a confiança que se tem no REIT.

Alguns REITs distribuem dividendos mensais, mas a maioria distribui trimestralmente. Em geral existem 3 ciclos de pagamento:

  • Janeiro, Abril, Julho e Outubro
  • Fevereiro, Maio, Agosto e Novembro
  • Março, Junho, Setembro e Dezembro

Ao combinar um de cada tipo, por exemplo, você consegue obter renda mensal.

Conclusão

REITs são uma excelente alternativa de investimento para quem está começando ou para quem já possui investimentos no exterior. Servem tanto para investidores que procuram crescimento, quanto renda. Saber avaliá-los é importante para encontrar aqueles com as melhores perspectivas e os mais adequados ao seu perfil de investidor.

Com o conhecimento e orientação adequados, você será capaz de construir o seu próprio império imobiliário capaz de lhe garantir renda pelos próximos anos e décadas.

Antes de encerrar, não custa lembrar que os assinantes do Passaporte Internacional recebem uma seleção de REITs com acompanhamento mensal. No momento, apenas um grupo seleto de REITs conseguiram passar pelos critérios de seleção. Nele estão incluídos blue-chips, REITs de crescimento, de valor, mortgage REITs, alguns com dividend yield acima de 8 e 9% ao ano.

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Este post tem 23 comentários

  1. Avatar

    Olá, ótimo artigo. No Brasil, além dos fundos imobiliários, ações de elétricas são sempre citadas como fonte de renda passiva. E nos EUA, são boas também? É que vi o gráfico de NEE e é impressionante.

    1. Raphael Monteiro

      Olá Paulo,

      As empresas de serviços públicos, utilities, costumam distribuir dividendos regulares sim, mas é preciso avaliar cada caso.

      Abçs!

  2. Avatar

    E sobre a tributação? Essa média de yield de 5% ao ano ainda deve ser descontada a taxa de 30% para não residentes nos EUA?

    1. Raphael Monteiro

      Olá Flávio,

      Sim. Para REITs dos EUA é preciso descontar 30% dos dividendos.

      Já em Hong Kong e Cingapura, não há tributação.

      Abçs!

      1. Avatar

        Olá Rafael, a não tributação que se refere são para REITs em Hong Kong e Cingapura, ou para REITs americanos em contas baseadas nessas cidades?
        Abs, Danilo

        1. Raphael Monteiro

          Olá Danilo,

          Os REITs registrados nesses país, independente de onde você tenha conta.

          Abçs!

  3. Avatar

    Parabéns pela simplicidade da explanação, parabéns.

  4. Avatar

    Excelente post. Qualidade e foco!

  5. Avatar

    Excelente apresentação das principais métricas para REITs.
    Você usa ou recomenda algum site em especial pra ver essas métricas?

  6. Avatar

    Prezado Raphael, para não residentes nos EUA a taxação é de 30%?

  7. Avatar

    Muito boa a explanação.
    Em relação ao passaporte, já que não tem muita informação, a carteira de investimento em ações e REITS, apenas abarca a bolsa Americana ou tem em outros países ?

      1. Avatar

        Olá Raphael,
        Excelente artigo, parabéns!
        Uma coisa que sempre preocupa é a questão de impostos nos EUA para valores superiores a US$ 60k nos casos de morte.
        Como você vê isso?
        Abraços.

        1. Raphael Monteiro

          Olá Ed,

          Obrigado pelas palavras.

          Quanto ao imposto de herança, o ideal é fazer uma conta conjunta ou operar através de uma offshore.

          Abçs!

      2. Avatar

        Olá Raphael,
        Excelente artigo, parabéns!
        Uma coisa que sempre preocupa é a questão de impostos nos EUA para valores superiores a US$ 60k nos casos de morte.
        Como você vê isso?
        Abraços.

        1. Raphael Monteiro

          Olá Data,

          Use uma offshore ou uma conta conjunta do tipo “Joint tenants with right of survivorship”.

          Abçs!

        2. Avatar

          Imposto sobre herança é de 47%.

  8. Avatar

    Olá Raphael,
    Muito legal seu post. Estou me programando para investir fora tb.
    Existe alguma corretora nos USA que não cobre taxa ou que tenha ótimo custo benefício?
    Tem um valor mínimo para investir?
    Abraço

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