Realty Income

realty income

Conheça um dos melhores REITs dos Estados Unidos

Realty Income (NYSE:O) é um dos REITs mais tradicionais dos Estados Unidos, tendo sido fundado em 1969 e listado na Bolsa de Nova Iorque no ano de 1994. Desde então seu retorno anual total tem sido de 15,2% ao ano, o que o coloca como um dos mais lucrativos do setor. Além disso, ele tem elevado os dividendos em média 4,4% durante todo esse período. São 94 elevações trimestrais de dividendos e 610 meses de pagamento mensal consecutivos. Inclusive é um dos poucos REITs que distribuem dividendos mensais.

Todo esse histórico fez com que o REIT fosse incluído no índice S&P 500 e também no índice S&P 500 Dividend Aristocrats, que contempla as ações com os melhores históricos na distribuição de dividendos.

Realty Income vs índices
Gráfico comparando a performance histórica de Realty Income (em azul) com a dos princípais índices acionários do mercado americano

O modelo de negócio

Realty Income adquire imóveis comerciais e os aluga para clientes em contratos de longo prazo, geralmente de 10 a 20 anos. Os pagamentos de aluguel são usados para distribuir os dividendos mensais que caracterizam este REIT.

Atualmente, a companhia possui mais de 6 mil propriedades alugadas a mais de 600 clientes, que operam em 56 diferentes indústrias nos 50 estados americanos, Porto Rico e Reino Unido. São primariamente imóveis únicos (não ligados a prédios, malls ou shoppings) em localizações privilegiadas, com ótimo acesso e visibilidade.

A maioria dos clientes são lojas de varejo, que fornecem produtos e serviços comuns a preços baixos. Entre os mais representativos estão lojas de conveniência, lojas de “1 dólar” e drogarias. As propriedades alugadas para clientes classificados como grau de investimento respondem por aproximadamente 50% da receita.

A adoção do modelo “Triple Net Lease” também é um dos pontos positivos. Por este modelo, o cliente é responsável não só pelo pagamento do aluguel, mas também por toda a manutenção operacional do imóvel, incluindo impostos e seguro. Isso reduz os custos e favorece a previsibilidade da geração de caixa.

Como REIT diversificado e de primeira linha que é, Realty Income procura aumentar anualmente a distribuição de dividendos. Para isso, ele adquire novas propriedades de forma que o custo do capital seja menor que o aluguel gerado pelo imóvel. Possuir um balanço conservador e manter-se como grau de investimento favorece a empresa a manter o custo de capital reduzido.

Outra forma de melhorar a distribuição de dividendos é elevando os aluguéis. Há dois modelos  principais adotados, elevações já programadas e fixas, ou por meio de percentual das vendas.

Modelo de imóvel Realty Income
Modelo de imóvel padrão do Realty Income

O impacto do Covid-19

A pandemia trouxe diversos desafios para investidores em imóveis. As medidas de quarentena e distanciamento social impuseram limitações ao funcionamento de diversos estabelecimentos, em particular nas indústrias de restaurante, cinema e parques.

O gráfico abaixo mostra o quanto de aluguel em relação ao contratado, o Realty Income recebeu no primeiro trimestre de 2021.

Impacto pelo Covid

No geral, o REIT se saiu muito bem. Entretanto, é notável o impacto no recebimento dos aluguéis devidos pelos operadores de cinema. Apenas 14% dos aluguéis foram pagos. Academias já apresentaram uma boa melhora, com mais de 91% dos aluguéis pagos.

O “Funds from operations” (FFO), que mede basicamente o dinheiro gerado pelas operações imobiliárias caiu no primeiro trimestre de 2021 em comparação com 2020, de 277 milhões de dólares para 267 milhões. O FFO por ação caiu ainda mais, de 0,82 para 0,72.

Isso não impediu Realty Income de elevar a distribuição de dividendos no meio da pandemia. Abaixo, vemos os últimos aumentos de distribuição (dividendos por ação):

  • Em janeiro de 2020: de 0,2270 para 0,2275
  • Em fevereiro de 2020: para 0,2325
  • Em abril de 2020: para 0,2330
  • Em julho de 2020: para 0,2335
  • Em outubro de 2020: para 0,2340
  • Em janeiro de 2021: para 0,2345
  • Em abril de 2021: para 0,2350

Mesmo em meio à pandemia, o REIT foi capaz de aumentar a distribuição, mesmo que discretamente, a cada 3 meses. E este foi um dos momentos da história em que mais houve corte de dividendos.

Uma das explicações é o tipo de imóvel, como já falado, mas também a qualidade dos clientes. Todos empresas de primeira linha:

Clientes Realty Income

Isso tem permitido que a taxa de ocupação fique sempre em níveis elevados, independente dos ciclos econômicos, conforme pode ser visto no gráfico abaixo:

Taxa de ocupação

Agora eu faço um desafio. Que fundo imobiliário brasileiro tem conseguido manter níveis elevados de ocupação e ao mesmo tempo sempre aumentar os dividendos?

A fusão com VEREIT

Em abril de 2021, houve anúncio da fusão entre Realty Income e VEREIT (NYSE:VER). A transação envolverá trocas de ações e cada investidor do VEREIT receberá 0,705 ação de O para cada VER detida. Além disso, todos os imóveis de escritório serão separados em um novo REIT. A transação deverá ser concluída no final de 2021, mas ainda dependerá de uma série de condições, incluindo a aprovação por parte dos acionistas.

Algumas das vantagens incluem a maior diversificação entre imóveis e inquilinos, além de proporcionar o refinanciamento da dívida de VEREIT a custos mais baixos.

A companhia combinada terá um valor de firma (Enterprise Value) de 50 bilhões de dólares, mais de 10 mil imóveis e 2,5 bilhões de dólares anuais em aluguel contratado.

Conclusão

Realty Income é um dos melhores e mais tradicionais REITs dos Estados Unidos. Seu histórico consistente, tendo suportado as crises de 2008 e 2020, mostra um administração competente e alinhada aos interesses dos acionistas.

É um REIT geralmente indicado para investidores conservadores, que desejem receber dividendos. Se este for o seu caso, vale a pena considerá-lo.

Aviso: Declaro que não sou analista de valores mobiliários. As informações discutidas no artigo possuem propósito educacional e refletem única e exclusivamente meus estudos, pesquisas e opiniões. Não devem ser consideradas como recomendação de investimento.

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Este post tem 10 comentários

  1. Graciano

    Boa noite Raphael, estou pesquisando ele faz algum tempo, realmente é mesmo um dos melhores.

  2. a

    Sou acionista, adoro esse REIT!

    1. Evandro

      Já invisto nele. Realmente é um excelente REIT.

  3. a

    Uma coisa não ficou clara…eu sou investidor do O.
    O que acontecerá com minhas ações após a fusão com o VEREIT?

  4. francisco freixinho

    Cada vez mais gosto do site. Me pergunto o motivo, além do cultural de começar pelo Brasil; o ideal é abrir a primeira conta fora.

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