Simon Property Group

Veja os números e destaques do maior REIT de shoppings do mundo

Simon Property Group (NYSE:SPG) foi durante muito tempo o maior REIT do mundo dentre os Equity REITs ou REITs baseados em imóveis. A outra categoria é composta por REITs baseados em dívida imobiliária, chamados Mortgage REITs. Atualmente ocupa a segunda posição do mundo em valor de mercado em sua categoria, ficando atrás apenas do American Tower, REIT especializado em torres e antenas para comunicações.

Em minha recente viagem a Nova Iorque tive a oportunidade de conhecer uma propriedade deles, o Woodbury Common Premium Outlets. E realmente pude perceber que este tipo de varejo ainda possui certa resiliência em relação às lojas online. Em geral, outlets de marcas famosas próximos a destinos turísticos atrai o melhor tipo de cliente, aquele que viaja pra gastar. Acredito que no ônibus que eu fui, havia apenas estrangeiros, sendo que uns 20% de chineses.

Bom, vamos falar da empresa.

O negócio da Simon

Como já disse, é o maior proprietário de shoppings dos Estados Unidos. Ao final de 2017, possuía participação total ou parcial em 207 propriedades nos Estados Unidos ( 107 malls, 68 outlets, 14 mills, 4 centros de estilo de vida e 14 variados). Internacionalmente, possui participação em 9 outlets premium no Japão, 8 na Europa,  4 na Coreia do Sul, 2 no Canadá, 2 na Malásia e 1 no México. Além disso, possui 21% das ações da Klépierre, um REIT francês que possui shoppings em 16 países europeus.

Em 2014, Simon realizou um spin-off, ou seja, separou parte de suas propriedades e lançou um novo REIT no mercado, chamado Washington Prime Group (NYSE:WPG). À época, os acionistas da Simon receberam uma ação da Washington para cada duas que possuíam da SPG. O objetivo foi vender as propriedades de categoria inferior e ficar apenas com as propriedades de primeira linha, que inclui lojas de grifes e marcas mais caras.

Em se tratando das propriedades americanas, percebe-se também que existe uma grande diversificação de locatários, incluindo Gap, L Brands (Victoria’s Secret), Ascena Retail Group, Signet Jewelers, Forever 21, Foot Locker, Abercrombie & Fitch e muitos outros. Nenhum deles com mais de 4% do total, sendo a grande maioria com menos de 1% das lojas. Isso não exime a empresa de possuir em seu portfólio empresas que estão passando por dificuldades financeiras, inclusive com pedido de falência, casos da Sears, J.C. Penney e Nordstrom.

Os números da Simon

A empresa publicou os resultados do primeiro trimestre de 2018 no dia 27 de  abril. O lucro líquido atribuível aos acionistas atingiu 620 milhões de dólares, ou 2 dólares por ação, comparado a 477 milhões e 1,53 dólar por ação de um ano antes. No resultado atual, existe um evento não recorrente que inflou o resultado em 135 milhões ou 0,38 por ação.

O FFO (funds from operations), medida mais objetiva para avaliar renda proveniente dos aluguéis do REIT atingiu 1,026 bilhão, ou 2,87 por ação, comparado a 985 milhões e 2,74 dólares por ação de um ano antes, alta de 4,7%. São números que superaram as expectativas dos analistas.

O dividendo trimestral para 2018 foi elevado em 11,4% e agora será de 1,95 dólar por ação.

Agora outros números bem interessantes. Existe um fator chamado lease spread. É quanto o locador consegue elevar o aluguel ao final do contrato. Nos 12 meses terminados em 31 de março de 2018, este número foi de 12,6%. Um número muito forte e só possível em shoppings de grande tráfego, com lojas requisitadas e que vendem muito. As vendas por “pé quadrado”, que corresponde a 9% do metro quadrado, chegaram a 641 dólares nos últimos 12 meses, alta de 4,2%, o que indica um forte volume de vendas por área da loja. Resultado puxado pelo grande número de lojas de marca e alto valor agregado nos produtos vendidos.

Não bastasse isso, Simon é um dos REITs que mais recompram ações no mercado. No primeiro trimestre, aproveitando as quedas do setor como um todo, foram 1.473.588 ações recompradas.

A taxa de ocupação terminou o trimestre em 94,6%. Isso porque o varejo americano passa por crise. Agora compare com qualquer fundo imobiliário brasileiro. Quantos elevaram aluguéis e dividendos este ano e estão com ocupação acima de 90%?

Na teleconferência de resultados, o CEO David Simon chegou a afirmar que apenas 40 das empresas membros do S&P 100 terão mais de 4 bilhões em lucro este ano. Considerando o lucro de um REIT como o FFO, Simon está entre elas. Além disso, o REIT distribuirá mais de 3 bilhões de dólares em dividendos, o que a coloca entre as 40 empresas que mais distribuirão dinheiro aos acionistas em todo o mundo no ano de 2018.

Redesenvolvimento

Ao mesmo tempo em que constrói novos centros de compras, a Simon não dorme no ponto e tem anunciado redesenvolvimento de alguns de seus malls e outlets. Cinco desses redesenvolvimentos são lojas da Sears que ficaram vagas e estão sendo adaptadas para receber novos inquilinos, sejam eles restaurantes, academias, cinemas, hotéis, escritórios ou mesmo residências! Como eu mostrei no artigo sobre o varejo americano, os shoppings estão se transformando de maneira brutal para atrair o consumidor do século XXI.

Simon Property Group é um dos REITs mais antenados às mudanças e essa diversificação entre locatários de diversas áreas já é uma realidade em seus imóveis.

Diferenciais competitivos

Como você viu, os fortes números de vendas em seus shoppings premium permitem uma excelente geração de caixa para a Simon. Aliado a isso temos uma equipe de gestão que se preocupa com a redução dos custos operacionais e aproveita a economia de escala como ninguém.

Tudo isso permite que a empresa trabalhe com uma relação dividendo/FFO ajustado de cerca de 62% ao final de 2017. Isso significa que de cada dólar gerado, 62 centavos são distribuídos aos acionistas e 38 são retidos para reinvestimento. Essa gordura extra permite não só que os dividendos fiquem seguros, como também que a empresa opere com conforto financeiro. Simon é a única empresa de real estate a ter nota de crédito A e pode emitir dívida a juros menores que os concorrentes.

Outro fator é que a competição online afasta novos players do mercado de shoppings. É muito caro construir um e agora com o risco de fechamento de muitos deles nos Estados Unidos, não creio que haja muita gente interessada em investir nessa área.

Conclusão

Simon Property Group é considerada a melhor empresa de REITs de shoppings do mundo. Possui uma equipe administrativa de qualidade que tira o máximo das propriedades premium que possui. Tem aumentado os dividendos de forma contínua nos últimos 7 anos, sendo que estes tiveram que ser reduzidos nos anos de 2009 e 2010 em virtude da crise econômica.

A forte elevação dos dividendos desde 2011, em média 12% ao ano, foi tanto em virtude do aumento do FFO, quando do Payout Ratio (Dividendo/FFO ajustado). Este último número, que já foi de 44% em 2011 atingiu 62% ao final de 2017. São números ainda saudáveis, mas que devem aumentar nos próximos anos.

Enfim, o setor de varejo ainda é um lugar para se pisar em ovos no que se refere a investimentos, mas a Simon tem se provado uma empresa resiliente e que tem devolvido muito valor aos acionistas nestes últimos anos.